民泊物件  ·  13日 8月 2025

【岐阜市】家賃7.5万円の戸建ては民泊で成功する？「築53年・岐阜駅徒歩13分」の格安物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6985286667/40409840/x06985286667.html

  • 住所: 岐阜県岐阜市高尾町2丁目

  • 種別: 貸店舗（戸建て）

  • 専有面積: 106㎡

  • 家賃: 7.5万円

  • 敷/礼/保証金: なし / なし / なし

  • 築年数: 1972年1月 (築53年8ヶ月)

  • 最寄り駅: 名鉄各務原線 名鉄岐阜駅 徒歩13分

  • 特記事項: 飲食店可、戸建賃貸、民泊としての使用が可能、バス・トイレ別

 

民泊適正評価

 

この物件は、家賃7.5万円、敷金・礼金・保証金が全て0円という点で、民泊運営を始める際の最大のハードルをクリアしています。さらに、106㎡の広さと「民泊可能」という条件が揃っているため、非常に大きなポテンシャルを秘めています。しかし、築53年という古い築年数や、地方都市ならではの通年での集客の難しさも存在します。これらのリスクを理解し、ターゲット層に合わせた戦略が不可欠です。

【良い点】

  • 圧倒的な初期費用の安さ: 敷金・礼金・保証金が一切かからないため、初期費用を最小限に抑えられます。

  • 破格の家賃と管理費: 月額7.5万円という安さは、月々の固定費を最小限に抑えられ、収益化しやすい大きなメリットです。

  • 広々とした空間: 106㎡、広々6部屋という間取りは、大人数での宿泊やファミリー層に最適です。定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • 「民泊可能」という希少性: 都心部だけでなく、地方でも民泊が許可されている物件は非常に稀です。

  • 岐阜駅徒歩圏内: 徒歩13分という立地は、公共交通機関を利用するゲストにとっても十分な利便性があります。

【悪い点】

  • 築年数の古さ: 築53年という非常に古い築年数は、建物の老朽化や設備の不具合リスクを伴います。予期せぬ修繕が必要となる可能性も考慮しなければなりません。

  • 店舗物件ゆえの注意点: 設備欄に「バス・トイレ別・トイレ」と記載があるものの、生活に必要なキッチン設備が不十分である可能性があります。民泊として利用するには、追加の工事費用がかかるかもしれません。

  • 地方の立地: 岐阜市は、都心部に比べて通年で安定した宿泊需要を期待するのが難しいかもしれません。鵜飼や長良川花火大会など、特定のシーズンに需要が集中する可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 建物の状態: 築年数が古いため、内覧時に雨漏りや水漏れ、設備の不具合などがないか、細部までチェックすることが重要です。

  • 必要な設備工事の見積もり: 民泊運営に必要なキッチン設備や消防設備の工事にどのくらいの費用がかかるのか、専門の業者に相談し、事前に詳細な見積もりを取っておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

岐阜市は、都心部に比べて通年での宿泊需要は低い傾向にあります。しかし、鵜飼や長良川花火大会、紅葉シーズンなど、特定の時期には多くの観光客が訪れます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**30〜50%**と予測され、需要の波に合わせて予約単価を調整する戦略が重要となります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 7.5万円/月

  • 稼働率: 45%

  • 宿泊単価: 15,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 7.5万円 × 12ヶ月 = 90万円

    • 光熱費: 2万円/月 × 12ヶ月 = 24万円

    • 清掃費: 1泊あたり5,000円 × 164泊 = 82万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、家賃が安いにもかかわらず、稼働率が45%でも赤字になる可能性が高いという結果になりました。収益をプラスにするには、宿泊単価を大幅に引き上げるか、運営コストを徹底的に削減する必要があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 鵜飼見学や長良川でのアクティビティ、地元の名物料理体験など、岐阜ならではの体験型プランを宿泊に含めることで、高単価でも予約が取れる物件としてアピールします。

    • 106㎡の広さを活かし、大人数のグループ旅行や企業の研修、合宿に特化したプランを設定します。

  2. ターゲットの再設定:

    • 長期滞在のワーケーション需要や、近隣のビジネス出張者をターゲットに、長期割引を設定し、平日の稼働率を安定させましょう。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、家賃の安さと広さという大きな魅力を持つ一方で、築年数の古さや地方という立地が運営上の大きな課題となります。しかし、そのデメリットを上回るだけの独自の魅力を作り出せれば、成功の可能性も十分に秘めているでしょう。

カテゴリ： tokai, gifu