民泊物件  ·  13日 8月 2025

【三重県松阪市】家賃5.5万円の8DK戸建ては民泊で成功する？「築65年・松阪インター直ぐ」の格安物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/mie/est-hou/article-1j6mal

  • 住所: 三重県松阪市岩内町

  • 種別: 戸建て

  • 間取り: 8DK

  • 専有面積: 不明

  • 家賃: 5.5万円

  • 敷/礼: 0円 / 0円

  • 築年数: 築65年

  • 最寄り駅: JR名松線 上ノ庄駅 (徒歩時間不明)

  • 特記事項: 民泊事業歓迎、駐車場4台、ペット可、倉庫付き、松阪インター直ぐ側

 

民泊適正評価

 

この物件は、家賃5.5万円、敷金・礼金が0円という点で、民泊運営を始める際の最大のハードルをクリアしています。さらに、8DKという広さと「民泊事業歓迎」という条件が揃っているため、非常に大きなポテンシャルを秘めています。しかし、築65年という非常に古い築年数や、公共交通機関からのアクセスが不便なため、車での移動が前提となる点が課題です。これらのリスクを理解し、ターゲット層に合わせた戦略が不可欠です。

【良い点】

  • 圧倒的な初期費用の安さ: 敷金・礼金が一切かからないため、初期費用を最小限に抑えられます。

  • 破格の家賃: 月額5.5万円という安さは、月々の固定費を最小限に抑えられ、収益化しやすい大きなメリットです。

  • 広々とした空間: 8DKという広大な間取りは、大人数での宿泊やファミリー層に最適です。複数の部屋があるため、定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • 「民泊歓迎」という希少性: 都心部だけでなく、地方でも民泊が許可されている物件は非常に稀です。

  • 充実した駐車場: 駐車場が4台分あり、車での移動が前提となるゲストにとって非常に大きなメリットです。

【悪い点】

  • 築年数の古さ: 築65年という非常に古い築年数は、建物の老朽化や設備の不具合リスクを伴います。予期せぬ修繕が必要となる可能性も考慮しなければなりません。

  • アクセスの不便さ: 「松阪インター直ぐ側」という記載から、車でのアクセスは良いものの、公共交通機関を利用するゲストにとっては選択肢から外れてしまう可能性が高いです。

  • 修繕費用の負担: 古い物件のため、内装や水回りのリフォームが必要となる場合があります。その費用負担を事前に確認しておく必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 建物の状態: 築年数が古いため、内覧時に雨漏りや水漏れ、設備の不具合などがないか、細部までチェックすることが重要です。特に水回りの状態は念入りに確認しましょう。

  • 必要な設備工事の見積もり: 民泊運営に必要な設備（特にキッチン周り）や消防設備の工事にどのくらいの費用がかかるのか、専門の業者に相談し、事前に詳細な見積もりを取っておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

松阪市は、松阪牛をはじめとするグルメや歴史的な街並み、自然など、観光需要が見込めるエリアです。しかし、都心部に比べると通年での安定した需要は少なく、特に閑散期には低い稼働率となる可能性があります。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**30〜50%**と予測され、需要の波に合わせて予約単価を調整する戦略が重要となります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 5.5万円/月

  • 稼働率: 45%

  • 宿泊単価: 18,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 5.5万円 × 12ヶ月 = 66万円

    • 光熱費: 2.5万円/月 × 12ヶ月 = 30万円

    • 清掃費: 1泊あたり5,000円 × 164泊 = 82万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、家賃が非常に安いため、十分な利益を出すことができるという結果になりました。ただし、これは高い稼働率と宿泊単価を維持できた場合であり、築古物件ならではのリフォーム費用や修繕費用が別途必要になる可能性があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 「古民家体験」や「松阪牛BBQプラン」など、地域の魅力を活かした体験型プランを宿泊に含めることで、高単価でも予約が取れる物件としてアピールします。

    • 8DKの広さを活かし、大人数のグループ旅行や企業の研修、合宿に特化したプランを設定します。

  2. ターゲットの再設定:

    • 車でのアクセスが良い点を活かし、伊勢神宮や鳥羽、志摩など、周辺の観光地巡りの拠点としてアピールします。

    • 駐車場が4台分あるため、大人数のグループや複数台の車で来るファミリー層をターゲットにします。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、家賃の安さと広さという大きな魅力を持つ一方で、築年数の古さや立地の不便さという大きな課題も抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokai, mie