民泊物件  ·  13日 8月 2025

【大阪市住吉区】築浅の戸建ては民泊で稼げる？「住吉大社駅3分・インバウンド人気」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/osaka/est-buy/article-1hxp4c

  • 住所: 大阪市住吉区東粉浜

  • 種別: 不動産売買（中古戸建て）

  • 価格: 3,980万円

  • 間取り: 3LDK

  • 専有面積: 61.87㎡

  • 築年数: 2024年4月 (築1年未満)

  • 最寄り駅: 南海本線「住吉大社」駅 徒歩4分

  • 特記事項: 民泊にも、二世帯可、店舗利用も可、風呂・トイレ2ヶ所ずつあり、駐車場付き

 

民泊適正評価

 

この物件は、築1年未満の築浅であることに加え、駅近かつインバウンドに人気のエリアに位置している点が最大の強みです。また、「民泊にも」と明記されているため、民泊事業の許可を得るハードルが低いことも大きなメリットです。しかし、賃貸ではなく売買物件であるため、初期費用が非常に高額になります。購入後の収益性をしっかり見極める必要があります。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 南海本線「住吉大社駅」から徒歩4分という利便性の高い立地は、国内外からの観光客にとって大きな魅力です。また、人気の粉浜商店街も近く、生活にも便利です。

  • 築浅で設備の不安なし: 築1年未満のため、建物の老朽化や設備の不具合リスクがほとんどなく、安心して運営を始められます。

  • 民泊運営に好条件: 「民泊にも」と明記されており、民泊事業を始めるにあたっての許可を得るための手続きがスムーズに進む可能性が高いです。

  • 充実した設備: 風呂とトイレが2ヶ所ずつあるため、大人数での宿泊でもストレスなく快適に過ごせます。

  • インバウンド需要: 住吉大社は人気の観光地であり、周辺はインバウンド需要が非常に高いエリアです。高い稼働率と宿泊単価が期待できます。

【悪い点】

  • 高額な初期費用: 売買物件であるため、3,980万円の購入費用に加えて、仲介手数料、登記費用、不動産取得税などの諸経費がかかります。

  • ローン返済額の負担: 購入には住宅ローンを利用することが一般的ですが、その返済額が毎月の固定費として重くのしかかります。

  • 宿泊人数とスペース: 61.87㎡の3LDKは、ファミリー層や少人数グループには適していますが、大人数のグループには手狭に感じられるかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 購入費用と諸経費の総額: 物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税など、購入にかかる全ての費用を不動産会社に確認しましょう。

  • 融資の可否と条件: 住宅ローンや事業用ローンを利用する場合、金融機関に民泊運営をすることを伝え、融資が可能かどうか、またその条件について確認することが重要です。

  • 民泊事業の詳細な規約: 購入物件のため、管理組合の規約は関係ありませんが、民泊事業を行うには自治体への届出が必須です。届出に関する要件や手続きについて、事前に確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市は全国でも有数のインバウンド観光都市であり、特に住吉大社周辺は人気の観光地です。この物件の立地であれば、通年を通して高い宿泊需要が見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**75〜85%**と予測され、特に観光シーズンにはさらに高い稼働率が期待できます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 購入費用: 3,980万円

  • ローン返済額: 月額15万円（3,980万円を金利1.5%で35年ローンを組んだ場合）

  • 稼働率: 80%

  • 宿泊単価: 20,000円/泊

  • 年間経費:

    • ローン返済額: 15万円 × 12ヶ月 = 180万円

    • 固定資産税など: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 光熱費: 2万円/月 × 12ヶ月 = 24万円

    • 清掃費: 1泊あたり6,000円 × 292泊 = 175.2万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、高い稼働率と宿泊単価を維持できれば、購入費用に見合う十分な利益を出すことができるという結果になりました。築浅のため、修繕費用がほとんどかからない点も大きなメリットです。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • ゲストをターゲットに、住吉大社や周辺商店街の歴史・文化を案内するガイド付きツアーを企画・提供することで、高単価での予約を狙います。

    • 二世帯可という間取りを活かし、大家族向けの長期滞在プランや、複数の友人グループ向けの宿泊プランを設定します。

  2. ターゲットの再設定:

    • 駐車場付きであるため、レンタカーで観光地を巡るゲストや、車で旅行する国内のファミリー層に特化したプランを設定します。

  3. 運営効率の最適化:

    • 近隣の清掃業者と提携し、コストを抑える交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、好立地、築浅、民泊可能という大きなポテンシャルを持つ一方で、高額な初期投資が必要となります。しかし、そのリスクを上回る収益性が期待できるため、適切な運営戦略を立てることができれば、民泊事業の成功は十分に見込めるでしょう。

カテゴリ： osaka, baikyaku