民泊物件  ·  12日 8月 2025

【名古屋市中川区】家賃8万円の戸建ては民泊で成功する？「伏屋駅徒歩32分」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1j6au3

  • 住所: 愛知県名古屋市中川区

  • 間取り: 4DK

  • 専有面積: 112.51㎡

  • 家賃: 80,000円

  • 管理費: なし

  • 敷/礼: なし / なし（民泊利用の場合は礼金2ヶ月追加）

  • 築年数: 不明

  • 最寄り駅: 近鉄名古屋線 伏屋駅 徒歩32分

  • 特記事項: 民泊可能、ペット相談、DIY可能、ルームシェア可能

 

民泊適正評価

 

この物件は、家賃8万円という破格の賃料と、112.51㎡の広大な4DKという間取りが最大の強みです。しかし、最寄り駅から徒歩32分という立地は、公共交通機関を利用するゲストにとっては大きなデメリットとなります。これらの特性を理解し、車を利用するゲストや、長期滞在者をターゲットにした運営戦略が不可欠です。

【良い点】

  • 圧倒的な広さ: 112.51㎡の4DKという間取りは、大人数での宿泊や、ファミリー層に最適です。複数の部屋があるため、定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • 破格の家賃: 家賃8万円という安さは、民泊運営における最大のメリットです。固定費を大幅に抑えられるため、収益化しやすい物件と言えます。

  • ペット相談可能: ペット同伴可能な民泊はまだ数が少ないため、ペットと旅行したいというニッチな層の需要を掘り起こすことができます。

  • DIY可能: 自由に内装をカスタマイズできるため、独自のコンセプトを確立することで競合との差別化を図れます。

【悪い点】

  • アクセスの不便さ: 最寄り駅から徒歩32分という立地は、公共交通機関を利用するゲストにとっては大きなハードルです。自家用車での移動が前提となるため、ターゲット層が限定されます。

  • 民泊利用時の条件変更: 「民泊利用の場合は礼金2ヶ月追加」とあり、初期費用が変動します。また、その他にも民泊運営に関する特別な条件がある可能性も考慮しなければなりません。

  • 周辺環境: セブンイレブンまで徒歩19分、スーパーまで徒歩16分と、日常の買い物にも不便を感じる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。特に、民泊利用時の追加条件や、宿泊人数の制限、騒音対策など、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 立地の確認: 徒歩32分という距離を、実際に歩いて確認しましょう。バスの運行状況や、タクシーの利用しやすさなども調べておくと良いでしょう。

  • 築年数・建物の状態: 築年数が不明なため、内覧時に雨漏りや設備の不具合などがないか、細部までチェックすることが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市中川区は、名古屋の中心地から少し離れた郊外に位置します。そのため、都心部のような通年で高い稼働率を期待するのは難しいかもしれません。しかし、この物件の「広さ」や「ペット同伴可能」という強みを活かせば、特定の層からの需要を確実に獲得できるでしょう。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**30〜50%**と予測され、特に車を利用するファミリー層やグループにアピールする運営戦略が不可欠です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 80,000円/月

  • 稼働率: 45%

  • 宿泊単価: 12,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 8万円 × 12ヶ月 = 96万円

    • 光熱費: 2万円/月 × 12ヶ月 = 24万円

    • 清掃費: 1泊あたり5,000円 × 164泊 = 82万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 12,000円/泊 × 365日 × 45% = 197.1万円

想定年間利益: 197.1万円（売上） - {96万円（家賃） + 24万円（光熱費） + 82万円（清掃費） + 29.5万円（手数料） + 15万円（その他）} = 約-49.4万円

このシミュレーションでは、家賃は安いものの、稼働率が45%でも赤字になる可能性が高いという結果になりました。収益をプラスにするには、宿泊単価を大幅に引き上げるか、運営コストを徹底的に削減する必要があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高単価を狙うユニークな民泊:

    • 広大な敷地やDIY可能という強みを活かし、グランピング風の庭やBBQスペースを整備して、アウトドア好きのグループやファミリー層に特化した物件としてアピールします。

    • ペット同伴可能という強みを最大限に活かし、ドッグランやペット用のアメニティを充実させ、高付加価値プランとして販売します。

  2. ターゲットの再設定:

    • 車での移動が前提となるため、名古屋の観光地巡りの拠点としてだけでなく、東山動植物園や名古屋港水族館といった、郊外の観光地へのアクセスが良い点をアピールします。

    • 長期滞在のワーケーション需要や、企業の研修・合宿といった特定の需要を掘り起こすのも有効です。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行い、清掃費を削減します。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、家賃の安さと広さという大きな魅力を持つ一方で、立地の不便さという大きな課題を抱えています。しかし、そのデメリットを上回るだけの独自の魅力を作り出せれば、成功の可能性も十分に秘めているでしょう。

カテゴリ： tokai, aichi