民泊物件 · 12日 8月 2025

【新潟県柏崎市】初期費用0円の戸建ては民泊で成功する？「激安格安」物件を徹底分析

この物件は、初期費用が一切かからないという点で、民泊運営を始める際の最大のハードルをクリアしています。さらに、家賃も格安であり、運営コストを大幅に抑えられる大きな魅力があります。しかし、新潟県柏崎市という地方の立地が、通年で安定した集客を難しくするリスクも存在します。

【良い点】

圧倒的な初期費用の安さ: 礼金・敷金だけでなく、仲介手数料や日割家賃、保証委託料もすべて0円。さらに初月家賃も無料という、他に類を見ない破格の条件です。
運営コストの低さ: 家賃31,800円、管理費0円という安さは、月々の固定費を最小限に抑えられ、収益化しやすい大きなメリットです。
ペット同伴可能: ペット同伴可能な民泊はまだ数が少ないため、ペットと旅行したいというニッチな層の需要を掘り起こすことができます。
広々とした間取り: 4LDK以上という間取りは、大人数での宿泊やファミリー層に最適です。

【悪い点】

地方の立地: 柏崎市は、観光地として全国的に知名度が高いわけではありません。通年で高い稼働率を維持するのは難しく、夏の花火大会や冬のスキーシーズンなど、特定の時期に需要が集中する可能性があります。
築年数・専有面積が不明: 建物の状態や具体的な広さが不明なため、内覧時に設備の老朽化や修繕が必要な箇所がないか、入念にチェックする必要があります。
大家さんとの直接契約: 大家自身が管理しているため、一般的な不動産会社を介する契約とは異なるルールが適用される可能性があります。

民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。
建物の状態: 築年数が不明なため、内覧時に雨漏りや水漏れ、設備の不具合などがないか、細部までチェックすることが重要です。
光熱費の想定: 特に冬季は暖房費が高くなる可能性があるため、過去の光熱費の履歴などを確認し、事前に運営コストを想定しておきましょう。

柏崎市は、夏には「ぎおん柏崎まつり海の大花火大会」、冬にはスキー場など、特定のシーズンに集客が見込める地域です。しかし、通年での安定した需要は、都心部に比べて少ないのが現状です。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**20〜40%**と予測され、特に閑散期には低い稼働率となる可能性があります。

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

家賃: 31,800円/月
稼働率: 40%
宿泊単価: 8,000円/泊
年間経費:
- 家賃: 31,800円 × 12ヶ月 = 38.1万円
- 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 清掃費: 1泊あたり4,000円 × 146泊 = 58.4万円
- OTA手数料: 売上の15%
- その他費用（備品、保険など）: 10万円

想定年間売上: 8,000円/泊 × 365日 × 40% = 116.8万円

想定年間利益: 116.8万円（売上） - {38.1万円（家賃） + 18万円（光熱費） + 58.4万円（清掃費） + 17.5万円（手数料） + 10万円（その他）} = 約-25.2万円

このシミュレーションでは、稼働率が40%でも赤字になる可能性が高いという結果になりました。地方の民泊で収益をプラスにするには、より高い宿泊単価を狙うか、運営コストを大幅に削減する必要があります。

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

高単価を狙うユニークな民泊:
- 築年数が不明なため、状態が良ければ内装を徹底的にこだわり、SNS映えするような空間を創出します。
- ペット同伴可能という強みを活かし、ペット用のアメニティを充実させ、高付加価値プランとして販売します。
ターゲットの再設定:
- スキーや釣り、登山など、アウトドア目的のグループや、企業の研修・合宿といった特定の層に特化したプランを設定します。
- 長岡市や上越市といった近隣市町村へのビジネス出張者向けに、長期滞在プランを提供し、平日の稼働率を安定させましょう。
運営効率の最適化:
- 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。
- 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、初期費用や家賃の安さという大きな魅力を持つ一方で、地方という立地が運営上の大きな課題となります。しかし、そのデメリットを上回るだけの独自の魅力を作り出せれば、成功の可能性も十分に秘めているでしょう。

カテゴリ： hokuriku, niigata