民泊物件  ·  11日 8月 2025

【北九州市】南小倉駅徒歩4分の2K戸建ては民泊で成功する？超格安物件を徹底分析

物件情報

 

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、賃料の安さと駅近という圧倒的な強みを持つ一方で、築年数の古さと間取りの狭さが課題となります。これらの特徴を理解した上で、適切な戦略を立てれば、高い収益性を実現できる可能性を秘めています。

 

【良い点】

  • 圧倒的な安さ: 賃料2.5万円、敷金・礼金なしという破格の条件は、初期費用や月々の固定費を大幅に抑えられ、利益を出しやすい最大のメリットです。

  • 抜群の立地: 南小倉駅から徒歩4分という駅近の立地は、公共交通機関を利用する旅行者や、北九州市内へのビジネス出張者にとって非常に魅力的です。

  • DIY可能: 築年数が古い物件だからこそ、DIY可能な点は大きな強みです。自分好みの空間を作り込むことで、競合物件との差別化を図り、物件の価値を高めることができます。

【悪い点】

  • 極めて古い築年数: 築64年という古さは、建物の老朽化や設備の不備が懸念されます。水回りや断熱性能など、大規模な修繕が必要になる可能性があります。

  • 狭い間取り: 2K・30㎡という広さは、大人数での宿泊には不向きです。ターゲットはカップルや一人旅、出張者などに限定されるでしょう。

  • プロパンガス: プロパンガスは都市ガスに比べて料金が高くなる傾向があり、光熱費が想定以上にかかる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • DIYの範囲: どこまでDIYが許可されているのか、壁や床の撤去、間取りの変更など、具体的な内容を事前にオーナーと細かく確認しましょう。

  • 物件の状態: 築64年という古さから、内覧時に水漏れや雨漏り、シロアリの被害などがないか、建物の状態を隅々までチェックすることが重要です。

  • ライフライン: プロパンガスや水道、電気など、ライフラインの設備状況と、過去の利用料金などを確認し、光熱費の想定を立てておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

北九州市は、福岡市に次ぐ福岡県第二の都市であり、ビジネス出張や観光の需要が一定数あります。南小倉駅は小倉の中心部からも近く、交通の便が良いため、周辺の民泊物件の稼働率は比較的安定していると考えられます。

一般的な稼働率としては、週末や連休に需要が集中する傾向がありますが、駅近という強みを活かせば、平日のビジネス利用も取り込むことが可能です。周辺地域の平均稼働率は、おおよそ**50〜60%**と予測されます。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 賃料: 2.5万円/月

  • 稼働率: 60%

  • 宿泊単価: 8,000円/泊

  • 年間経費:

    • 賃料: 2.5万円 × 12ヶ月 = 30万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり4,000円 × 219泊 = 87.6万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 10万円

想定年間売上: 8,000円/泊 × 365日 × 60% = 175.2万円

 

想定年間利益: 175.2万円（売上） - {30万円（賃料） + 18万円（光熱費） + 87.6万円（清掃費） + 26.2万円（手数料） + 10万円（その他）} = 約3.4万円

 

賃料が安いため、利益が出るシミュレーションとなりました。しかし、築年数の古さからくる突発的な修繕費用や、DIYにかかる初期投資などは考慮していません。これらの費用が発生すると、年間利益はさらに低くなる可能性があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

 

シミュレーションで利益が低いと感じた場合、以下の改善策を検討してみましょう。

  1. DIYで物件の付加価値を上げる:

    • 築古物件の雰囲気を活かし、レトロでおしゃれな内装にDIYすることで、宿泊単価を上げやすくなります。

    • 写真映えする空間を作り、SNSで積極的に発信することで、集客力も向上します。

    • DIYの様子をブログやSNSで公開し、物件にストーリー性を持たせるのも効果的です。

  2. ターゲット層の拡大:

    • 出張者向けの長期滞在割引を設定する、またキッチン設備を充実させるなど、自炊をしたい長期滞在者向けのアピールも有効です。

    • 近隣の大学や病院の関係者など、特定のニッチな層に訴求することも検討しましょう。

  3. 運営効率の改善:

    • 清掃を自分で行うことで、清掃費を削減できます。

    • 宿泊者のチェックイン・チェックアウトを無人化するシステムを導入すれば、人件費を抑えることができます。

この物件は、安価な賃料と駅近という立地条件を最大限に活かし、DIYによって独自の魅力を創出できるかが成功の鍵となります。しっかりと戦略を立て、初期投資と運営コストを慎重に計算すれば、安定した収益を期待できる可能性を秘めているでしょう。

カテゴリ： kyusyu, fukuoka