民泊物件  ·  10日 8月 2025

【品川区民泊可物件】鮫洲駅徒歩6分！築55年戸建てのメリット・デメリットと高収益化戦略を徹底解説

物件情報

 

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、デメリットを補って余りあるメリットを秘めています。適切な運営戦略を立てれば、高収益が期待できる物件です。

【良い点】

  1. 抜群の立地: 京急本線「鮫洲駅」から徒歩6分というアクセスは大きな魅力です。羽田空港から乗り換えなしでアクセスできるため、特にインバウンドの観光客にとって利便性が高いです。また、品川駅や大井町駅へのアクセスも良く、都内各所への移動がスムーズなため、ビジネス利用の需要も期待できます。

  2. 一戸建ての優位性: 騒音トラブルのリスクが低い一戸建ては、ファミリーやグループ利用に最適です。マンションと異なり、上下階への配慮を過剰にする必要がなく、プライベートな空間を求めるゲストに強くアピールできます。

  3. 民泊相談可物件: 民泊運営が許可されている物件は、都内では非常に希少です。オーナーとの交渉なしに、安心して運営を始められる点は大きなアドバンテージです。

【悪い点】

  1. 築年数の古さ: 築55年という点は、そのままではゲストに敬遠される可能性があります。設備の老朽化や内装の古さがゲストの評価に影響することも考えられるため、ターゲット層に合わせたリノベーションやリフォームが不可欠です。

  2. 広さ: 41.3㎡という広さは、大人数での宿泊には不向きです。ファミリーやグループ客をターゲットにする場合、ベッドの配置やリビングスペースの確保に工夫が必要となります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的な条件: 「民泊相談可」といっても、オーナーによって許可される条件は様々です。宿泊人数の上限、運営期間、清掃頻度、ゴミ出しの方法など、細かなルールを事前に確認し、書面で取り交わしましょう。

  • リフォーム・リノベーションの可否: 築年数が古いため、内装や設備の改修は必須となります。どこまで改修が可能か、費用は誰が負担するのか、事前に交渉しておくことが重要です。

  • 周辺地域の騒音対策: 近隣住民とのトラブルを避けるため、ゲストへの注意喚起の徹底や、運営会社と連携して対策を講じる必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

品川区は、新幹線や羽田空港へのアクセスが良く、ビジネス客や観光客に人気のエリアです。特に鮫洲駅周辺は、品川駅や大井町駅といった主要駅に近く、利便性が高いことから、民泊の需要は非常に高いと想定されます。周辺の民泊物件の平均稼働率は、時期や物件の質にもよりますが、60%～80%程度を目指せるポテンシャルを持っています。差別化を図るための工夫で、さらに高い稼働率を目指せるでしょう。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件は、平均単価を高く設定することで、十分な利益を見込める可能性があります。ここでは、宿泊単価を15,000円と20,000円の2パターンでシミュレーションしてみます。

 

パターン1：平均単価15,000円の場合

 

前提条件:

  • 月間稼働率: 70%

  • 1泊あたりの平均単価: 15,000円

  • 年間の宿泊日数: 365日 × 0.70 = 255日

  • 年間売上: 255日 × 15,000円 = 3,825,000円

年間経費:

  • 年間家賃: 17.6万円 × 12ヶ月 = 2,112,000円

  • 光熱費・通信費: 月3万円 × 12ヶ月 = 360,000円

  • 清掃費・消耗品費: 1回5,000円 × 20回（月平均） × 12ヶ月 = 1,200,000円

  • 仲介サイト手数料: 売上の約10% = 382,500円

年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 3,825,000円 - (2,112,000円 + 360,000円 + 1,200,000円 + 382,500円) = -229,500円

この場合、年間で赤字となりますが、これは清掃費を運営開始直後から毎日発生するものとして計算しているためです。清掃費を削減できれば、利益を確保できる可能性があります。

 

パターン2：平均単価20,000円の場合

 

前提条件:

  • 月間稼働率: 70%

  • 1泊あたりの平均単価: 20,000円

  • 年間の宿泊日数: 365日 × 0.70 = 255日

  • 年間売上: 255日 × 20,000円 = 5,100,000円

年間経費:

  • 年間家賃: 17.6万円 × 12ヶ月 = 2,112,000円

  • 光熱費・通信費: 月3万円 × 12ヶ月 = 360,000円

  • 清掃費・消耗品費: 1回5,000円 × 20回（月平均） × 12ヶ月 = 1,200,000円

  • 仲介サイト手数料: 売上の約10% = 510,000円

年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 5,100,000円 - (2,112,000円 + 360,000円 + 1,200,000円 + 510,000円) = 918,000円

高単価で安定した集客ができれば、年間100万円近い利益も十分可能です。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • 宿泊単価の引き上げ: 築55年という点を逆手に取り、「レトロ」「昭和」といったコンセプトで内装を整え、他にはないユニークな宿泊体験をPRすることで、高単価設定を実現します。また、一戸建てのプライベート感を強調し、ファミリー層やグループ客に高単価でアピールするのも有効です。

  • 清掃費の削減: ゲストに退室時の簡単な清掃（ゴミまとめなど）を依頼したり、清掃業者と長期契約を結び単価交渉を行ったりすることで、清掃費用を抑えることができます。

  • 副業としての活用: 民泊運営をしない日は、事務所や撮影スタジオとして貸し出すなど、複数の用途で物件を活用することで、収益の柱を増やすことが可能です。

  • 民泊運営代行サービスの利用: 運営が難しいと感じる場合は、民泊運営代行サービスに任せるのも一つの手です。専門家が効率的な集客や運営を行うことで、利益を最大化できる可能性があります。

カテゴリ： tokyo, shinagawaku