民泊物件  ·  10日 8月 2025

【名古屋民泊可物件】金山駅徒歩6分！隠れ家コンセプトが光る貸店舗物件を徹底分析

物件情報

 

  • 物件名: 中島マンション　１階

  • 住所: 愛知県名古屋市中区金山３丁目

  • 交通: 名古屋市名城線 金山駅 徒歩6分

  • 賃料: 14.8万円（管理費4,400円）

  • 間取り: 貸店舗・事務所

  • 使用部分面積: 83.05㎡

  • 築年月: 1977年2月（築48年7ヶ月）

  • 特記事項: 飲食店可、民泊相談可

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6986776328/40404734/x06986776328.html

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、広さと立地の良さという強力な武器を持っていますが、店舗物件ならではの課題も抱えています。

【良い点】

  1. 抜群の立地: 金山駅は、JR・名鉄・地下鉄が乗り入れる名古屋の主要ターミナル駅の一つです。中部国際空港へのアクセスも良く、観光客、ビジネス客双方からの需要が期待できます。駅からも徒歩6分という近さは、ゲストにとって大きな魅力です。

  2. 広い使用部分面積: 83.05㎡という広さは、ファミリーやグループ客の受け入れに最適です。大人数でゆったりと過ごせる空間を提供できるため、宿泊単価を高く設定しやすいでしょう。

  3. 民泊相談可物件: 貸店舗・事務所物件でありながら民泊運営が許可されている点は非常に貴重です。オーナーと交渉する手間が省け、安心して運営をスタートできます。

【悪い点】

  1. 賃料の高さ: 賃料14.8万円に管理費4,400円を合わせると、月々の固定費は約15.24万円となり、民泊物件としては高額です。高い稼働率と宿泊単価を維持しなければ、安定した利益を出すのは難しいでしょう。

  2. 築年数の古さ: 築48年という点は、そのままではゲストに敬遠される可能性があります。設備の老朽化や内装の古さがゲストの評価に影響することも考えられます。運営開始前に大規模なリフォームやリノベーションが必要になるかもしれません。

  3. 店舗物件の運営上の注意点: 「貸店舗・事務所」という用途のため、一般的な住宅に比べて内装や設備（水回りなど）が民泊に適していない可能性があります。改装費用が予想以上にかかることも考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的な条件: 「民泊相談可」といっても、オーナーがどのような条件で許可しているのかを必ず確認しましょう。宿泊人数の上限、運営期間、清掃頻度、ゴミ出しの方法など、細かなルールを明確にしておく必要があります。また、この物件は「飲食店可」でもあるため、他のテナントとの兼ね合いも確認しておきましょう。

  • リフォーム・リノベーションの可否と費用: 築年数が古く、店舗仕様の内装であるため、民泊施設として活用するには大規模な改修が必要になる可能性があります。どこまで改修が可能か、その費用は誰が負担するのか、原状回復はどこまで行う必要があるのかを事前に交渉しておくことが非常に重要です。

  • 初期費用の詳細: 保証金3ヶ月分（解約時2ヶ月償却）という条件は、初期費用がかなり高くなることを意味します。入居前にかかる費用をすべて把握しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

名古屋市中区、特に金山駅周辺は、名古屋駅に次ぐ主要なターミナル駅であり、ビジネス・観光どちらの需要も高いエリアです。周辺には多くのホテルや民泊施設が存在しますが、この物件のように広い面積を持つ施設は希少性が高く、ファミリーやグループ客に強くアピールできるでしょう。周辺の民泊物件の平均稼働率は、時期や物件の質にもよりますが、70%～90%程度を目指せるポテンシャルを持っています。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件は、広さを活かし、大人数での宿泊をターゲットにすることで、高単価での集客が可能です。ここでは、宿泊単価を18,000円と25,000円の2パターンでシミュレーションしてみます。

 

パターン1：平均単価18,000円の場合

 

前提条件:

  • 月間稼働率: 70%

  • 1泊あたりの平均単価: 18,000円

  • 年間の宿泊日数: 365日 × 0.70 = 255日

  • 年間売上: 255日 × 18,000円 = 4,590,000円

年間経費:

  • 年間家賃・管理費: 15.24万円 × 12ヶ月 = 1,828,800円

  • 光熱費・通信費: 月3万円 × 12ヶ月 = 360,000円

  • 清掃費・消耗品費: 1回6,000円 × 20回（月平均） × 12ヶ月 = 1,440,000円

  • 仲介サイト手数料: 売上の約10% = 459,000円

年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 4,590,000円 - (1,828,800円 + 360,000円 + 1,440,000円 + 459,000円) = 502,200円

この場合、年間で50万円以上の利益を見込めます。

 

パターン2：平均単価25,000円の場合

 

前提条件:

  • 月間稼働率: 70%

  • 1泊あたりの平均単価: 25,000円

  • 年間の宿泊日数: 365日 × 0.70 = 255日

  • 年間売上: 255日 × 25,000円 = 6,375,000円

年間経費:

  • 年間家賃・管理費: 15.24万円 × 12ヶ月 = 1,828,800円

  • 光熱費・通信費: 月3万円 × 12ヶ月 = 360,000円

  • 清掃費・消耗品費: 1回6,000円 × 20回（月平均） × 12ヶ月 = 1,440,000円

  • 仲介サイト手数料: 売上の約10% = 637,500円

年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 6,375,000円 - (1,828,800円 + 360,000円 + 1,440,000円 + 637,500円) = 2,108,700円

高単価で安定した集客ができれば、年間200万円以上の利益も十分可能です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • 宿泊単価の引き上げ: 「隠れ家」というコンセプトを最大限に活かし、内装を非日常的な空間にすることで、高単価設定を実現します。例えば、広々としたリビングに大型スクリーンを設置したり、レトロな雰囲気の家具を配置したりするなど、ユニークな体験を提供することで差別化を図りましょう。

  • 清掃費の削減: ゲストに退室時の簡単な清掃（ゴミまとめなど）を依頼したり、清掃業者と長期契約を結び単価交渉を行ったりすることで、清掃費用を抑えることができます。

  • 副業としての活用: 宿泊客が少ない時期は、レンタルスペースとしてイベントや撮影、ミーティングなどで貸し出すなど、複数の用途で物件を活用することで、収益の柱を増やすことが可能です。

  • 民泊運営代行サービスの利用: 運営が難しいと感じる場合は、民泊運営代行サービスに任せるのも一つの手です。専門家が効率的な集客や運営を行うことで、利益を最大化できる可能性があります。

カテゴリ： tokai, aichi