物件情報
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物件名: 不明
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住所: 東京都葛飾区立石4丁目
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交通: 京成押上線 京成立石駅 徒歩6分
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家賃: 18.7万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし/1ヶ月
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保証金/償却: 1ヶ月/解約時1.00ヶ月償却
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間取り: 貸店舗（建物一部）、77.76m2
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築年月: 1966年1月（築59年8ヶ月）
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備考: 民泊可能物件、室内工事は事前に書面による承諾が必要、現況居住中のため引渡しは2025年11月上旬
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URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987212350/00274790/x06987212350.html
民泊適正評価
良い点:
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駅近の好立地: 京成立石駅から徒歩6分という、都内でも非常に恵まれた立地です。空港（成田・羽田）へのアクセスが良い京成線沿線は、特に外国人観光客からの需要が期待できます。
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広々とした空間: 77.76m2という広い専有面積は、家族やグループでの宿泊に最適です。
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民泊可能物件: 最初から民泊利用が認められているため、大家さんとの交渉が不要で、スムーズに運営準備を始められます。
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バス・トイレ別: 宿泊施設として重要なバス・トイレ別の設備が整っています。
悪い点:
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築年数が古い: 築59年8ヶ月という築年数は、設備の老朽化や建物の劣化が懸念されます。入居後の修繕や維持費が高くつく可能性があります。
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家賃が高い: 葛飾区内の相場と比べても、家賃18.7万円は決して安くありません。高い家賃をカバーするためには、高い稼働率と宿泊単価を維持する必要があります。
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室内工事に制限あり: 室内工事には大家さんの承諾が必要なため、自由にリノベーションや内装変更ができない可能性があります。
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駐車場・駐輪場なし: 駐車場と駐輪場がないため、車や自転車で移動するゲストには不便です。特に、ファミリー層や長期滞在者には敬遠される可能性があります。
契約前に確認するポイント
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物件の状態と修繕の負担: 築年数が古いため、雨漏りや水回りのトラブルなど、様々な問題が発生する可能性があります。契約前に内見をしっかり行い、修繕が必要な場合の費用負担について、大家さんと明確な取り決めをしておくことが重要です。
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室内工事の範囲と条件: どのような内装変更やリノベーションが可能なのか、具体的な条件を書面で確認しましょう。
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民泊許可の手続き: 葛飾区の住宅宿泊事業（民泊）の届出要件や手続きについて、事前に保健所や専門家に相談し、問題なく許可が取得できるかを確認しましょう。
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引渡し時期の確認: 現況「居住中」のため、引渡し時期（2025年11月上旬）が遅れる可能性も考慮し、事業計画に余裕を持たせましょう。
周辺地域の平均稼働率
葛飾区全体の民泊稼働率は77%と高い水準にあり、特に京成立石駅周辺は都心や空港へのアクセスが良いことから、民泊需要が非常に高いエリアです。
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想定平均稼働率: 75%〜85%
運営した場合の想定年間利益
家賃18.7万円、想定稼働率80%、1泊単価18,000円で計算した場合の年間利益を試算します。
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年間売上:
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年間家賃:
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その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額15万円と仮定
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年間経費:
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年間利益:
この計算では、年間利益は1,212,000円となり、初期費用を考慮しても十分に収益を出すことが可能です。特に、東京の民泊需要と駅近という立地条件を活かせば、より高い稼働率や宿泊単価を目指せるでしょう。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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内装の差別化: 築古物件のレトロな雰囲気を活かし、昭和レトロやモダンな古民家風など、独自のコンセプトを設定して他の物件と差別化を図りましょう。
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設備投資: 築年数が古いからこそ、水回りやエアコン、Wi-Fiなどの設備を最新のものにすることで、ゲストの満足度を高め、高単価での予約を獲得しやすくなります。
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ターゲットの明確化: ファミリー層やグループ旅行者向けに、広い空間を活かした内装や備品（キッチン用品、ゲームなど）を充実させ、ターゲット層からの予約を増やしましょう。
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周辺情報の発信: 京成立石駅周辺は、再開発が進む一方で、昔ながらの商店街や美味しい飲食店が多く残っています。独自のグルメマップや観光スポット情報を手作りで提供することで、ゲストの滞在価値を高め、リピーターを増やせます。