物件情報
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物件名: 長野原町応桑（民泊）
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住所: 群馬県吾妻郡長野原町大字応桑
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交通: JR吾妻線 羽根尾駅 徒歩9300m
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家賃: 9.8万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月/4ヶ月
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間取り: 貸旅館（使用部分面積 137.46m2）
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築年月: 1996年3月（築29年6ヶ月）
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備考: 民泊利用可能（礼金4ヶ月）、1階・2階に東西への傾きあり、フリーレント2ヶ月、駐車場有（無料）
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URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987264286/00274878/x06987264286.html
民泊適正評価
良い点:
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民泊利用可: 礼金が4ヶ月と高めですが、最初から民泊利用が認められているため、大家さんとの交渉が不要でスムーズに手続きを進められます。
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広々とした空間: 使用部分面積が137.46m2と広く、複数の家族やグループでの利用に適しています。
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無料駐車場: 複数台の車を無料で駐車できるため、車で訪れるゲストにとって大きな魅力となります。
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フリーレント2ヶ月: 運営準備期間の家賃負担がないため、初期費用を抑えることができます。
悪い点:
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駅から遠い: 駅から徒歩9300mという立地は、電車で移動するゲストにとっては非常に不便です。公共交通機関を利用する層の集客は期待できません。
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家賃が高い: 周辺の相場を考慮すると、家賃9.8万円は高めです。十分な稼働率を確保できなければ、収益を出すのが難しくなります。
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物件の傾き: 1階と2階に東西への傾きがあるため、ゲストに不快感を与える可能性があります。また、構造的な問題がないか、専門家による事前確認が必要です。
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立地: 周辺には目立った観光スポットや商業施設が少ないため、地域資源を活かした体験型コンテンツの提供など、独自の魅力を創出する必要があります。
契約前に確認するポイント
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物件の傾きについて: なぜ傾きが発生しているのか、構造的な問題はないか、修繕の必要性や費用負担について大家さんと十分に話し合いましょう。
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民泊許可について: 旅館業法に基づく簡易宿所の許可を取得する際の条件や、必要な手続きについて、物件所有者や行政書士に確認しましょう。
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周辺地域の騒音問題: 宿泊客の騒音トラブルを避けるため、近隣住民との関係性を事前に確認し、トラブル防止策を検討しておきましょう。
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設備の状態: バス・トイレ別やプロパンガスなどの設備の状態を確認し、修繕が必要な場合は誰が費用を負担するのか明確にしておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
群馬県吾妻郡長野原町は、観光地として有名ですが、民泊のデータは限定的です。ここでは、周辺地域の平均稼働率を、観光庁のデータや大手民泊運営代行会社の情報を基に、やや保守的な数字で想定します。
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想定平均稼働率: 40%〜50%
※この数字はあくまで目安であり、季節や運営努力によって大きく変動します。
運営した場合の想定年間利益
家賃9.8万円、想定稼働率45%、1泊単価15,000円で計算した場合の年間利益を試算します。
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年間売上:
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年間家賃:
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その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額10万円と仮定
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年間経費:
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年間利益:
この計算では、年間利益は87,750円と非常に低く、収益を出すにはかなり厳しい状況です。特に、初期費用（礼金、改装費、備品購入費など）を考慮すると、元を取るまでにかなりの時間がかかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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高付加価値サービスの提供:
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体験型コンテンツ: 地域と連携し、農業体験、そば打ち体験、陶芸体験など、この場所でしかできないユニークな体験を提供することで、付加価値を高め、宿泊単価を上げることができます。
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長期滞在プラン: ワーケーションや湯治目的のゲスト向けに、お得な長期滞在プランを設定し、稼働率を安定させましょう。
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ターゲット層の再設定:
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車移動のファミリー層・グループ: 駐車場が無料であることを最大限にアピールし、電車移動が難しいというデメリットを逆にメリットとして活かします。
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ペット同伴可能: 周囲に気兼ねなく過ごせる立地なので、ペットと泊まれる宿として差別化を図ることも有効です。
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家賃交渉:
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フリーレント期間中に、物件の傾きを理由に家賃交渉をしてみるのも一つの手です。傾きを直す費用負担を家賃から引いてもらうなどの交渉も視野に入れましょう。
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この物件は、立地の不便さや家賃の高さ、そして物件の傾きといったデメリットを、いかに工夫して克服するかが成功の鍵となります。ただ部屋を貸すだけではなく、その場所ならではの体験や付加価値を提供することで、集客力と収益性を高めることが可能です。