物件情報
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物件名: 不明
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住所: 愛知県名古屋市西区花の木2丁目
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交通: 名古屋市鶴舞線 浄心駅 徒歩6分
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家賃: 33万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし/1ヶ月
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保証金/償却: 3ヶ月/解約時50%償却（民泊利用時は保証金5ヶ月）
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間取り: 貸事務所、221.38m2
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築年月: 1962年12月（築62年9ヶ月）
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備考: 民泊利用の場合は、保証金5ヶ月、隣地駐車場（縦列3台）は別途契約、月額40,000円
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URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987097840/40000931/x06987097840.html
民泊適正評価
良い点:
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好立地: 浄心駅から徒歩6分という駅近な立地は、名古屋市内へのアクセスが良く、観光客やビジネス客の集客に有利です。
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広大なスペース: 221.38m2という広さは、複数の部屋を確保できるだけでなく、大人数での宿泊に対応可能です。ファミリー層やグループ旅行客の需要を強く惹きつけられるでしょう。
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バス・トイレ別: 宿泊施設として重要なバス・トイレ別の設備が整っているため、快適な滞在を提供できます。
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民泊可能: 最初から民泊利用が認められているため、大家さんとの交渉が不要で、スムーズに運営準備を始められます。
悪い点:
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高額な家賃と保証金: 家賃33万円に加え、民泊利用の場合は保証金が5ヶ月分と高額になります。初期費用とランニングコストが重くのしかかり、収益を出すには高い稼働率と宿泊単価を維持することが不可欠です。
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築年数が古い: 62年以上前の建物であるため、建物の老朽化や設備の劣化が懸念されます。入居後の大規模なリフォームや修繕費用が発生する可能性があります。
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駐車場が別途契約: 隣地駐車場は月額40,000円で別途契約が必要であり、維持費用が増加します。
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「貸事務所」としての構造: オフィスとして使われていたため、民泊施設として快適に過ごせるようにするためには、間取りの変更や水回りの増設など、大規模なリフォームが必要になる可能性があります。
契約前に確認するポイント
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民泊の事業計画: 家賃33万円という高額なコストを回収するため、綿密な事業計画を立てましょう。ターゲット層、宿泊単価、収益目標などを明確に設定し、リスクを評価することが重要です。
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リフォームの可否: 貸事務所を民泊施設として利用する場合、間取りや水回りの変更が不可欠です。どこまで自由にリフォームできるか、大家さんと事前に書面で確認しましょう。
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建物の状態: 築年数が古いため、雨漏りや水回りのトラブルなど、様々な問題が発生する可能性があります。契約前に建物の状態を専門家とともに徹底的に確認し、修繕が必要な場合の費用負担について、大家さんと明確な取り決めをしておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市は、観光客に加え、ビジネス客も多い都市であり、民泊の需要は安定しています。特に駅近の物件は高い稼働率を維持する傾向にあります。
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想定平均稼働率: 60%〜70%
運営した場合の想定年間利益
家賃33万円、想定稼働率65%、1泊単価25,000円で計算した場合の年間利益を試算します。
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年間売上:
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年間家賃:
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その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額15万円と仮定
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年間経費:
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年間利益:
この計算では、年間利益は171,250円となり、初期費用（リフォーム代、備品代、敷金礼金など）を考慮すると、元を取るまでにかなりの時間がかかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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高単価での宿泊:
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ラグジュアリー路線: 221m2という広さを活かし、高級感のある内装や設備（ジャグジーバス、ホームシアターなど）を導入することで、高単価での宿泊を獲得しましょう。
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イベントスペース: 広々とした空間を活かし、パーティーやイベントなどでの利用も可能にすることで、多様な収益源を確保できます。
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ターゲット層の明確化:
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大人数対応: 複数の寝室を確保し、最大収容人数を増やすことで、ファミリー層やグループ旅行客からの需要を確実に獲得します。
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長期滞在: ワーケーションや出張での長期滞在者向けに、お得なプランを設定し、稼働率の安定化を図ります。
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費用削減:
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駐車場はゲストが利用する場合のみ別途契約するなど、柔軟な運営体制を構築することで、維持費用を抑えることができます。
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この物件は、広大な空間という大きなポテンシャルを秘めていますが、高額な家賃と古い建物というリスクを抱えています。緻密な事業計画と、付加価値の高いサービスを提供することで、収益化を目指すことが重要です。