物件情報
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物件名: 不明
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所在地: 兵庫県姫路市夢前町前之庄6-23
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交通: JR山陽本線 姫路駅
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家賃: 3.9万円（ペット飼育の場合は＋1万円）
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管理費等: 6,000円
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敷金/礼金: 無料/無料
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間取り: 3DK、64.37㎡
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築年月: 1976年8月（築49年11ヶ月）
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備考: 初期費用無料、8月末まで家賃無料、ペット可、DIY可能、駐車場付き、民泊可
民泊適正評価
良い点:
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圧倒的な安さと初期費用の低さ: 家賃3.9万円と管理費6,000円という低価格に加え、敷金・礼金・仲介手数料も無料なので、初期費用をかけずに民泊運営をスタートできます。
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DIY可能: 内装や設備を自由にDIYできるため、他の物件にはないユニークなコンセプトの民泊施設を作り上げることができます。
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ペット飼育可能: ペット同伴可能な民泊は需要が高く、他の物件との差別化を図ることができます。
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駐車場付き: 駐車場があるため、車で訪れるゲストに大きなメリットとなります。
悪い点:
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築年数が古い: 築49年という建物の古さが最大の懸念点です。入居後の大規模な修繕や維持費用が高くつくリスクがあります。特に水回りや配管、屋根などの劣化は注意が必要です。
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立地の詳細が不明: 最寄り駅が姫路駅と記載されていますが、距離や交通手段が不明です。駅から遠い場合は、集客に影響が出る可能性があります。
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内装・設備の老朽化: 写真や動画を見る限り、内装や設備は築年相応の古さがあります。民泊施設として利用するには、水回りや壁紙、床などのリフォームが必要となるでしょう。
契約前に確認するポイント
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建物の状態: 契約前に内見を徹底的に行い、建物の劣化状況を確認しましょう。特に水回りや配管、屋根の状態は要注意です。
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DIYの範囲: DIYが可能とされていますが、どこまで自由にできるのか、事前に大家さんと確認しておきましょう。構造に関わる変更や水回りの増設などは許可が必要な場合があります。
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民泊許可の手続き: 姫路市の住宅宿泊事業（民泊）に関する条例や手続きについて、事前に市役所や専門家（行政書士など）に相談し、問題なく許可が取得できるかを確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
姫路市は、世界遺産である姫路城を擁する人気の観光地です。民泊の需要は安定しており、特に駅周辺や観光地に近い物件は高い稼働率を維持する傾向にあります。
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想定平均稼働率: 50%〜60%
運営した場合の想定年間利益
家賃3.9万円、想定稼働率55%、1泊単価12,000円で計算した場合の年間利益を試算します。
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年間売上:
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年間家賃:
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その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額5万円と仮定
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年間経費:
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年間利益:
この計算では、年間利益は1,269,000円となり、初期費用が無料であることを考慮すれば、十分に収益を出すことが可能です。特に、格安の家賃を活かせば、初期投資の回収を早められるでしょう。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲット層の明確化:
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ペット同伴旅行: ペット同伴可能な宿は需要が高いため、この点を強くアピールし、ニッチな層からの予約を獲得しましょう。
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ファミリー層: 3DKの間取りを活かし、家族向けの設備（ベビーベッド、おもちゃなど）を充実させ、子連れファミリーにアピールしましょう。
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独自の魅力の創出:
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古民家のリノベーション: 築49年の建物をレトロな古民家風にリノベーションし、現代的な設備を融合させたユニークな空間を演出しましょう。
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周辺観光情報の提供: 姫路城や書写山円教寺など、姫路市の観光情報をまとめたガイドブックを作成し、ゲストの滞在満足度を向上させます。
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この物件は、初期費用が無料で家賃も安いため、民泊初心者にとってはリスクの低い物件と言えます。DIYやペット可という特徴を活かし、独自のコンセプトを打ち出せば、高い収益性を期待できるでしょう。