物件情報
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物件名: 不明
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所在地: 兵庫県たつの市揖保川町正條867-40
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交通: JR山陽本線 竜野駅 徒歩圏内
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家賃: 3.3万円（ペット飼育の場合は＋1万円）
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管理費等: 5,000円
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敷金/礼金: 無料/無料
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間取り: 4DK、83㎡
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築年月: 1976年8月（築49年11ヶ月）
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備考: 初期費用無料、8月末まで家賃無料、ペット可、DIY可能、駐車場付き、民泊可
民泊適正評価
良い点:
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圧倒的な安さと初期費用の低さ: 家賃3.3万円と管理費5,000円という低価格に加え、敷金・礼金・仲介手数料も無料なので、初期費用をかけずに民泊運営をスタートできます。
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DIY可能: 内装や設備を自由にDIYできるため、他の物件にはないユニークなコンセプトの民泊施設を作り上げることができます。
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ペット飼育可能: ペット同伴可能な民泊は需要が高く、他の物件との差別化を図ることができます。
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無料駐車場完備: 駐車場があるため、車で訪れるゲストに大きなメリットとなります。
悪い点:
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築年数が古い: 築49年という建物の古さが最大の懸念点です。入居後の大規模な修繕や維持費用が高くつくリスクがあります。
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内装・設備の老朽化: 写真や動画を見る限り、内装や設備は築年相応の古さがあります。民泊施設として利用するには、水回りや壁紙、床などのリフォームが必要となるでしょう。
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地方の民泊需要: たつの市は観光地ですが、大都市圏に比べると民泊の稼働率は控えめになる傾向があります。
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駅からの距離: 徒歩圏内と記載があるものの、具体的な距離が不明です。駅から遠い場合は、集客に影響が出る可能性があります。
契約前に確認するポイント
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建物の状態: 契約前に内見を徹底的に行い、建物の劣化状況を確認しましょう。特に水回りや配管、屋根などの状態は要注意です。
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DIYの範囲: DIYが可能とされていますが、どこまで自由にできるのか、事前に大家さんと確認しておきましょう。構造に関わる変更や水回りの増設などは許可が必要な場合があります。
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民泊許可の手続き: たつの市の住宅宿泊事業（民泊）に関する条例や手続きについて、事前に市役所や専門家（行政書士など）に相談し、問題なく許可が取得できるかを確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
たつの市は、播磨の小京都として知られ、観光客が多く訪れるエリアです。しかし、民泊のデータは限定的であるため、ここでは保守的な数字で想定します。
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想定平均稼働率: 30%〜40%
運営した場合の想定年間利益
家賃3.3万円、想定稼働率35%、1泊単価15,000円で計算した場合の年間利益を試算します。
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年間売上:
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年間家賃:
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その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額5万円と仮定
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年間経費:
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年間利益:
この計算では、年間利益は860,250円となり、初期費用が無料であることを考慮すれば、十分に収益を出すことが可能です。特に、格安の家賃を活かせば、初期投資の回収を早められるでしょう。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲット層の明確化:
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ペット同伴旅行: ペット同伴可能な宿は需要が高いため、この点を強くアピールし、ニッチな層からの予約を獲得しましょう。
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DIY旅行: DIY可能という特徴を活かし、DIY好きのゲストをターゲットに、DIY体験ができる民泊として売り出すのも面白いでしょう。
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独自の魅力の創出:
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古民家のリノベーション: 築49年の建物をレトロな古民家風にリノベーションし、現代的な設備を融合させたユニークな空間を演出しましょう。
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周辺観光情報の提供: 龍野城や揖保乃糸資料館など、たつの市の観光情報をまとめたガイドブックを作成し、ゲストの滞在満足度を向上させます。
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この物件は、初期費用が無料で家賃も安いため、民泊初心者にとってはリスクの低い物件と言えます。DIYやペット可という特徴を活かし、独自のコンセプトを打ち出せば、高い収益性を期待できるでしょう。