民泊物件  ·  09日 8月 2025

【京都市東山区】京阪七条駅徒歩2分！民泊・飲食店可の京町家物件のメリット・デメリット

物件情報

 

  • 物件名: 京阪七条京町屋

  • 住所: 京都府京都市東山区一橋宮ノ内町

  • 交通: 京阪電鉄本線 七条駅 徒歩2分、JR東海道本線 京都駅 徒歩15分

  • 家賃: 33万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし/3ヶ月

  • 間取り: 貸店舗、73.7m2

  • 築年月: 1960年1月（築65年8ヶ月）

  • 備考: 民泊・飲食店等なんでも可能、京阪七条駅2分の京町家

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987198538/50015403/x06987198538.html

 

民泊適正評価

 

 

良い点:

  • 最高のロケーション: 京阪七条駅から徒歩2分、京都駅からも徒歩15分という立地は、京都観光の拠点として非常に魅力的です。多くの観光客が利用する京阪電車やJR線へのアクセスが抜群で、集客の大きな強みになります。

  • 京町家の雰囲気: 65年以上前に建てられた京町家は、京都ならではの歴史と風情を感じられる空間です。特に海外からのゲストには、ホテルやマンションとは一味違う特別な宿泊体験として人気が高いです。

  • 民泊・飲食店可: 最初から民泊だけでなく、飲食店としての利用も認められているため、幅広い事業展開が可能です。

悪い点:

  • 高額な家賃: 家賃33万円は非常に高額です。月々の家賃だけで大きな負担となり、高い稼働率と宿泊単価を維持できなければ、赤字になるリスクが高いです。

  • 築年数が古い: 築65年8ヶ月という築年数は、建物の老朽化や設備の劣化が懸念されます。入居後の修繕や維持費用が高くつく可能性があります。

  • 水回り設備: 築古物件のため、水回りの設備が現代のニーズに合わない可能性があります。快適性を向上させるためのリフォーム費用も考慮に入れる必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 建物の状態と修繕の負担: 築年数が古いため、雨漏りや設備の故障など、様々な問題が発生する可能性があります。契約前に建物の状態を専門家とともに徹底的に確認し、修繕が必要な場合の費用負担について、大家さんと明確な取り決めをしておきましょう。

  2. 民泊許可の手続き: 京都市は民泊に関する独自の条例を定めています。民泊許可を取得する際の条件や、必要な手続きについて、行政書士や京都市保健所に事前に相談し、問題なく許可が取得できるかを確認しましょう。

  3. 内装工事の範囲と条件: 古い建物のため、内装変更には大家さんの承諾が必要となる場合があります。どのような改装が可能なのか、事前に書面で確認することが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

京都市東山区は、清水寺や祇園、八坂神社といった主要な観光スポットが集中するエリアであり、民泊の需要が非常に高いです。特に七条駅周辺は、京都駅から近く、京阪電車で祇園や嵐山方面へのアクセスも良いことから、民泊の稼働率は高い水準を維持しています。

  • 想定平均稼働率: 70%〜80%

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

家賃33万円、想定稼働率75%、1泊単価30,000円で計算した場合の年間利益を試算します。

  • 年間売上: 

  • 年間家賃: 

  • その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額20万円と仮定

  • 年間経費: 

  • 年間利益: 

この計算では、年間利益は1,852,500円となり、初期費用を考慮しても十分に収益を出すことが可能です。ただし、高額な家賃をカバーするためには、高い宿泊単価を維持することが不可欠です。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • コンシェルジュサービス: 京町家の歴史や文化、周辺の隠れた名店などを紹介する独自のサービスを提供し、ゲストに特別な体験を提供することで、高単価を維持しましょう。

    • 京都文化体験: 着物の着付け体験や茶道体験、和菓子作り体験など、京町家でできる文化体験をオプションとして提供し、付加価値を高めることができます。

  2. 内装の工夫:

    • 京町家の雰囲気を活かす: 現代的な設備を導入しつつも、京町家ならではの梁や土間、格子窓などを活かした内装にすることで、他の民泊物件との差別化を図りましょう。

    • アート空間: 京都の伝統工芸品や現代アートを配置し、宿泊するだけでなく「体験する」空間としてデザインすることで、高い宿泊単価での予約獲得に繋がります。

  3. ターゲット層の明確化:

    • 富裕層や外国人観光客: 最高のロケーションと京町家の雰囲気を武器に、高単価でも宿泊してくれる富裕層や外国人観光客をメインターゲットに設定し、マーケティングを行いましょう。

    • 長期滞在者: ワーケーションや研究滞在など、比較的長期の滞在を希望するゲスト向けに、お得なプランを設定し、稼働率を安定させましょう。

カテゴリ： kansai, kyoto