民泊物件  ·  08日 8月 2025

【東京都荒川区・民泊相談可】三ノ輪橋駅徒歩9分！築62年の超格安物件で民泊は可能か？

物件情報

 

  • 所在地: 東京都荒川区南千住6丁目

  • 交通: 都電荒川線「三ノ輪橋駅」から徒歩9分、JR常磐線「南千住駅」から徒歩15分

  • 種別: 貸店舗（建物一部）

  • 階建: 1階 / 2階建て

  • 使用部分面積: 49.58㎡

  • 賃料: 44,000円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし / 1ヶ月分

  • 築年月(築年数): 1963年8月（築62年1ヶ月）

  • その他: DIY可、民泊相談可、住居兼事業用、ペット多頭飼育・ルームシェア等相談可、現状有姿での引き渡し、リフォームは借主負担、バス・トイレ別

  • 物件掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987086606/00271677/x06987086606.html

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、家賃が破格に安いため民泊運営の可能性を秘めている一方で、多くのリスクも抱えています。

【メリット】

  • 圧倒的な格安家賃: 月額4.4万円という家賃は、東京23区内では非常に珍しい価格です。固定費を極限まで抑えられるため、初期投資を回収しやすく、利益を出しやすい大きな強みとなります。

  • DIY可の自由度: 内外装を全て借主自身で改装できるため、他にはないユニークなコンセプトの民泊を作ることが可能です。

  • 多様な用途: 民泊だけでなく、ルームシェアや住居兼事務所としても利用できるため、収益源を多角化できる可能性があります。

  • バス・トイレ別: 築古物件では珍しいバス・トイレ別の設備は、ゲストに快適な滞在を提供できる強みです。

【デメリット】

  • 莫大な初期投資: 「現状有姿での引き渡し」かつ「借主負担でリフォーム必須」という条件は、内装や設備（水回りなど）を一から作り直す必要があり、数百万円規模の初期投資が必要になる可能性があります。

  • 築62年という古さ: 建物の老朽化が激しいため、構造や躯体の修繕が必要になるリスクが高いです。バルコニーが安全上の理由で使用不可という点も、建物の状態が不安定であることを示唆しています。

  • アクセスがやや不便: 最寄りの三ノ輪橋駅は都電荒川線であり、JRやメトロの駅からは徒歩15分以上かかります。観光客にとっては少し不便に感じられるかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. リフォームの範囲と費用: 「借主様でのリフォーム工事必須」という条件が最も重要です。事前に複数の業者から見積もりを取り、内装、水回り、電気系統、ガス配管など、どこまでの工事が必要で、総費用がいくらになるのかを正確に把握しましょう。

  2. 建物の安全性: 築62年という古い物件のため、建物の構造や耐久性について、専門家による診断を受けることを強くお勧めします。

  3. 初期費用の総額: 家賃は安くても、高額なリフォーム費用、敷金、礼金、仲介手数料、賃貸保証料、保険料など、すべての初期費用を合計し、資金繰りに無理がないかを厳密に計算しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

南千住エリアは、都心へのアクセスも比較的良好で、下町情緒あふれる雰囲気を楽しみたい観光客に人気があります。民泊の需要は安定しており、特に格安物件はコストを抑えたいゲストに人気です。ここでは、築古物件という点を考慮しつつ、格安家賃を活かした低価格設定で、**通年平均で70%**という想定で収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 44,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 10,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 54,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 10,000円（格安物件として設定）

    • 想定稼働日数: 30日 × 70% = 21日

    • 月間売上合計: 10,000円 × 21日 = 210,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 210,000円 × 20% = 42,000円

  • 月間想定利益:

    • 210,000円（売上） - 54,000円（固定費） - 42,000円（変動費） = 114,000円

  • 想定年間利益:

    • 114,000円 × 12ヶ月 = 1,368,000円

このシミュレーションでは、年間130万円以上の利益が見込まれます。莫大な初期投資を考慮しても、この格安な家賃を維持できれば、十分な収益を期待できるでしょう。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

格安な家賃を最大限に活かし、収益をさらに安定させるためには、以下のアイデアが有効です。

  1. DIYの強みを最大限に活かす: 借主自身でリフォームできる点を活かし、DIYをコンセプトにした民泊にすることも可能です。ゲスト自身が民泊を彩る体験を売りにしたり、「DIY民泊」としてSNSで発信することで、集客力を高められます。

  2. 下町情緒をコンセプトに: 南千住という立地を活かし、昔ながらの日本の文化や下町の雰囲気をテーマにした内装にすることで、外国人観光客に強くアピールできます。

  3. 長期滞在をターゲットに: 格安な家賃を活かし、マンスリーやウィークリーの長期滞在プランを用意することで、安定した収益を確保し、清掃などの運営コストを抑えられます。

  4. ルームシェアやSOHOとのハイブリッド運営: 民泊事業が厳しい時期には、ルームシェアやSOHOとして利用することで、空室リスクを減らし、家賃の負担を軽減できます。

カテゴリ： tokyo, arakawaku