民泊物件  ·  08日 8月 2025

【東京都港区・民泊可】六本木一丁目駅徒歩10分！スケルトン状態の物件で高収益を生むか？

物件情報

 

  • 所在地: 東京都港区麻布台3丁目

  • 交通: 東京メトロ南北線「六本木一丁目駅」から徒歩10分、都営大江戸線「麻布十番駅」から徒歩10分、東京メトロ日比谷線「六本木駅」から徒歩10分

  • 種別: 貸店舗（建物一部）

  • 階建: 2階 / 7階建て

  • 使用部分面積: 99.17㎡

  • 賃料: 759,000円

  • 管理費等: 66,000円

  • 敷金/礼金: 6ヶ月分 / 2ヶ月分

  • 築年月(築年数): 1974年9月（築51年）

  • その他: 飲食店可、重飲食可、民泊も可能、専用階段あり、エレベーターあり、定期借家5年

  • 物件掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987175816/00274536/x06987175816.html

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、都内でもトップクラスの立地にあるため、高い収益性を期待できる反面、超高額なコストと莫大な初期投資が最大のネックとなります。

【メリット】

  • 都心の一等地: 六本木、麻布十番といった都内でも有数の高級エリアに位置しています。国内外の富裕層やビジネス客、観光客からの高い需要が見込めます。

  • 広々とした空間: 約100㎡という広さは、大人数での宿泊や、特別なイベントの開催など、多様なニーズに応えられます。

  • スケルトンからの自由な内装: 内装が何もないスケルトン状態だからこそ、他の物件にはないユニークなコンセプトや、高単価を狙える内装を自由に作り込めます。

  • 充実した設備: エレベーターや専用階段があり、重い荷物を持ったゲストの移動もスムーズです。

  • 用途の柔軟性: 重飲食も可能であるため、民泊だけでなく、レストランやイベントスペースなど、他の事業とのハイブリッド運営も検討できます。

【デメリット】

  • 莫大な初期投資: スケルトン状態のため、内装、電気、ガス、水道、空調、トイレ、浴室、キッチンなど、すべての設備を一から設置する必要があります。これらの工事費用は、数百万円から数千万円規模に達する可能性があり、事業開始までのハードルが極めて高いです。

  • 超高額なランニングコスト: 家賃と管理費を合わせて月額82.5万円は、民泊事業の固定費として非常に高額です。これを回収するには、常に高単価・高稼働率を維持する必要があり、リスクが非常に大きいです。

  • 高額な初期費用: 敷金・礼金・保証金だけで8ヶ月分（約660万円）以上かかるため、事業開始時の資金負担が非常に重くなります。

  • 築51年という古さ: 建物自体が古いため、内装工事に際して予期せぬ修繕箇所が見つかる可能性もあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 内装工事の条件: スケルトンから内装を仕上げるための工事の範囲や期間について、オーナーと詳細に確認しましょう。また、水道・電気・ガスなどのインフラ整備や、消防法・建築基準法などの法的な要件を満たすための専門家（建築士など）との連携が必要です。

  2. 初期投資の総額: 内装工事費用、設備費用、家具家電費用、そして敷金・礼金・保証金など、すべての初期費用を合計し、事業計画の資金繰りに無理がないかを厳密に計算しましょう。

  3. 家賃保証会社の条件: 家賃保証会社の利用が必須となっています。保証料や審査条件について、事前に詳細を確認しておきましょう。

  4. 民泊運営のルール: 「民泊も可能」とありますが、ゲストの最大人数や騒音、ゴミ出しに関する具体的なルールを事前に確認し、トラブルを未然に防ぎましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

港区は、東京の中でも最も民泊需要が高いエリアの一つです。ビジネスや観光で訪れる富裕層も多く、高単価での予約が期待できます。ここでは、築古という点を考慮しつつ、都心の一等地という強みを活かし、**通年平均で75%**という想定で収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 賃料・管理費等: 825,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 50,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 875,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 70,000円（都心一等地、大人数利用を想定）

    • 想定稼働日数: 30日 × 75% = 22.5日

    • 月間売上合計: 70,000円 × 22.5日 = 1,575,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 1,575,000円 × 20% = 315,000円

  • 月間想定利益:

    • 1,575,000円（売上） - 875,000円（固定費） - 315,000円（変動費） = 385,000円

  • 想定年間利益:

    • 385,000円 × 12ヶ月 = 4,620,000円

このシミュレーションでは、年間460万円以上の利益が見込まれます。しかし、この利益は莫大な初期投資を回収した後のものです。回収までには数年を要する可能性があるため、綿密な事業計画が不可欠です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

高額なコストを回収し、収益を最大化するためには、以下のアイデアが有効です。

  1. ハイエンド層に特化: 都心の一等地という立地を最大限に活かし、内装や設備を高級ホテルレベルに仕上げましょう。高級アメニティやウェルカムサービスを用意することで、富裕層からの高単価予約を狙います。

  2. 体験型サービスを組み合わせる: 重飲食が可能である点を活かし、プライベートシェフによる料理サービスや、日本酒・ワインのテイスティングイベントなどを提供することで、付加価値を高められます。

  3. イベントスペースとのハイブリッド運営: 民泊として利用しない時間帯や日には、企業のパーティーや撮影スタジオ、小規模なイベントスペースとして貸し出すことで、収益の多様化を図り、空室リスクを減らしましょう。

  4. 長期滞在をターゲットに: ビジネス客や富裕層の長期滞在プランを用意することで、安定した収益を確保し、清掃などの運営コストを抑えられます。

カテゴリ： tokyo, minatoku