民泊物件  ·  08日 8月 2025

【新宿区・民泊可】落合駅徒歩2分！宿泊制限ありの戸建で高収益を狙うリスクと戦略

物件情報

 

  • 所在地: 東京都新宿区上落合2丁目

  • 交通: 東京メトロ東西線「落合駅」から徒歩2分、都営大江戸線「中井駅」から徒歩6分、都営大江戸線「東中野駅」から徒歩9分

  • ジャンル: 貸店舗・事務所（戸建て）

  • 階建: 2階建て

  • 間取り/面積: 不明 / 93.59㎡

  • 賃料: 300,000円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 3ヶ月分 / 2ヶ月分

  • 築年月(築年数): 1980年11月（築44年10ヶ月）

  • その他: 民泊相談可能（宿泊制限あり）、現況渡し、内外装工事は借主負担、飲食店可、定期借家3年（再契約可能）

  • 物件掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987209181/00278519/x06987175816.html

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、立地の良さという強力なメリットがある一方で、高額なコストと宿泊制限という無視できないデメリットを抱えています。

【メリット】

  • 駅徒歩2分の超好立地: 落合駅からわずか徒歩2分という立地は、都心での民泊物件として最高の武器です。ゲストは移動にストレスを感じず、高いレビューを期待できます。

  • 新宿区というブランド力: 新宿区は国内外からの観光客で常に賑わっており、安定した高い民泊需要が見込めます。

  • 希少な戸建て物件: 93㎡の広さがある戸建ては、プライベートな空間を重視するファミリーやグループ旅行に強くアピールできます。

  • 多様な用途: 民泊の他にも、シェアハウスや飲食店、事務所など様々な用途で利用が相談できるため、リスクヘッジの選択肢が豊富です。

【デメリット】

  • 条例による厳しい宿泊制限: 新宿区の上乗せ条例により、住居専用地域では週末（金曜正午〜月曜正午）と祝日しか営業が認められていません。これにより、民泊新法で定められた年間の上限（180日）を大きく下回り、期待していた収益が得られないリスクが非常に高いです。

  • 高額な家賃と初期費用: 家賃30万円は、限られた稼働日数では固定費として非常に重い負担です。また、敷金・礼金も高いため、初期投資の負担も大きくなります。

  • 築44年・現況渡し: 築年数が古く、設備保証もないため、水回りや電気系統の修繕が必要になる可能性があります。また、内外装工事が借主負担となるため、事業開始までにかなりの時間と費用がかかることを覚悟しなければなりません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 宿泊制限の詳細: これが最も重要です。必ず新宿区の担当部署に問い合わせ、この物件での民泊運営が週末と祝日のみに限定されることを書面で確認しましょう。祝日の定義や年末年始の扱いなども細かく確認しておく必要があります。

  2. リフォームの範囲と費用: 現況渡しのため、内装や設備の工事は必須です。事前に複数の業者から見積もりを取り、総費用を正確に把握した上で事業計画を立てましょう。設備保証がないため、老朽化した設備の交換費用も考慮に入れるべきです。

  3. 初期費用の総額: 敷金・礼金に加え、退去時のクリーニング費用や鍵交換費用など、すべての初期費用を合計し、資金繰りに無理がないかを厳密に計算しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

新宿区は、東京の中でも最も民泊需要が高いエリアの一つです。戸建てという希少性と93㎡という広さから、ファミリーやグループ層にアピールできれば、高い宿泊単価を設定できるでしょう。ここでは、新宿区の条例を考慮し、週末と祝日のみの稼働を想定して収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 300,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 30,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 330,000円

  • 月間売上（週末のみ稼働の場合）:

    • 想定平均宿泊単価: 30,000円（戸建て、大人数利用を想定）

    • 月間稼働日数: 週末の2日 × 4.5週 = 9日（祝日は含まず）

    • 月間売上合計: 30,000円 × 9日 = 270,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 270,000円 × 20% = 54,000円

  • 月間想定利益:

    • 270,000円（売上） - 330,000円（固定費） - 54,000円（変動費） = -114,000円

  • 想定年間利益:

    • -114,000円 × 12ヶ月 = -1,368,000円

このシミュレーションでは、赤字が続く非常に厳しい結果となりました。祝日を考慮しても、家賃30万円という高額なコストを回収することは難しいでしょう。この物件は民泊単体での運営は現実的ではないと判断せざるを得ません。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

宿泊制限による収益リスクを回避するためには、民泊運営だけに頼らない多角的な事業展開が不可欠です。

  1. 民泊とシェアハウスのハイブリッド運営: 週末は民泊として利用し、平日はシェアハウスや従業員寮として活用することで、家賃の安定的な回収を目指します。

  2. 店舗・事務所利用の検討: 飲食店可であるため、民泊と組み合わせてカフェやギャラリーとして運営するのも一つの手です。地域の住民やクリエイターとの交流の場を作ることで、新たな収益源を確保できます。

  3. 付加価値の高い体験型サービスを提供: 戸建ての広さを活かし、外国人観光客向けの料理教室や文化体験ワークショップを開催するなど、宿泊以外のサービスで収益を上げましょう。

  4. 築古物件を逆手に取ったコンセプト: 「昭和レトロ」や「古民家風」といったコンセプトで内装を仕上げ、ユニークな宿泊体験を求めるゲストにアピールするのも有効です。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku