民泊物件  ·  08日 8月 2025

【東京都墨田区・民泊可】錦糸町駅徒歩5分！築49年2Kマンションで始める高収益民泊

物件情報

 

  • 所在地: 東京都墨田区江東橋4丁目

  • 交通: 東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」から徒歩5分、JR総武本線「錦糸町駅」から徒歩6分

  • ジャンル: 賃貸マンション

  • 階建: 4階 / 5階建て

  • 間取り/面積: 2K（洋室4.5畳、和室6畳） / 33㎡

  • 賃料: 121,000円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 1ヶ月分 / 1ヶ月分

  • 築年月(築年数): 1976年1月（築49年8ヶ月）

  • その他: 民泊可、二人入居可、事務所使用可

  • 物件掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1134934307/00017696/x01134934307.html

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、都心での民泊運営を考える上で、非常に魅力的な立地条件と、いくつかの課題を両方持ち合わせています。

【メリット】

  • 抜群の好立地: 錦糸町駅から徒歩5分という立地は、東京観光やビジネス目的のゲストにとって非常に魅力的です。成田・羽田空港へのアクセスも良く、集客力は極めて高いでしょう。

  • 都心にしては安価な家賃: 家賃12.1万円は、この立地と広さを考えると比較的安価です。都心の物件は家賃が高くなりがちですが、この価格なら安定した収益を期待できます。

  • バス・トイレ別: 築古物件では珍しいバス・トイレ別の設備は、ゲストに快適な滞在を提供できる大きな強みです。

【デメリット】

  • 築49年という古さ: 建物の築年数が古いため、内装や設備（特に水回り）の老朽化が避けられません。リフォームや清掃に手間と費用がかかる可能性があります。

  • 狭い間取り: 33㎡の2Kという広さは、2名までの宿泊がメインとなるでしょう。家族やグループ旅行の需要には対応できないため、ターゲット層が限定されます。

  • 初期費用: 敷金・礼金がそれぞれ1ヶ月分かかり、さらに更新料も121,000円かかるため、長期的な運営を考えるとコストはかさみます。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊運営のルール: 「民泊可」とありますが、ゲストの最大人数や騒音、ゴミ出しに関する具体的なルールを事前に確認しましょう。

  2. リフォームの可否: 築古物件のため、内装を魅力的に見せるためのリフォームが必要になるかもしれません。どこまで自由に工事ができるか、原状回復の範囲なども事前に確認しておくことが重要です。

  3. 設備の状態: エアコンや給湯器、洗濯機置場など、設備が正常に機能するか、事前に内見して確認しましょう。

  4. エレベーターの有無: 4階の部屋ですが、エレベーターがない可能性が高いです。大きな荷物を持ったゲストの移動負担や、清掃スタッフの作業負担を考慮し、運営体制を事前に検討しておく必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

錦糸町は、観光地である浅草やスカイツリーへのアクセスが良く、ビジネス街としても栄えているため、民泊の需要は非常に高いです。通年を通して高い稼働率が期待できるため、ここでは**通年平均で75%**という想定で収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 121,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 15,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 136,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 15,000円（都心好立地を考慮）

    • 想定稼働日数: 30日 × 75% = 22.5日

    • 月間売上合計: 15,000円 × 22.5日 = 337,500円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 337,500円 × 20% = 67,500円

  • 月間想定利益:

    • 337,500円（売上） - 136,000円（固定費） - 67,500円（変動費） = 134,000円

  • 想定年間利益:

    • 134,000円 × 12ヶ月 = 1,608,000円

このシミュレーションでは、年間160万円以上の利益が見込まれます。初期費用やリフォーム費用を考慮しても、十分な収益を期待できる魅力的な物件と言えるでしょう。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

安定した収益をさらに高めるためには、以下のアイデアが有効です。

  1. 和室を活かしたコンセプト: 和室がある点を活かし、和の雰囲気を強調した内装にすることで、外国人観光客にアピールできます。畳の部屋に布団を敷くスタイルは、日本の文化体験として喜ばれるでしょう。

  2. 二人入居・事務所利用をハイブリッド: 民泊運営ができない期間や、集客が振るわない時期には、二人入居や事務所利用の需要も視野に入れることで、空室リスクを減らせます。

  3. 周辺情報の充実: 錦糸町は商業施設が豊富で、活気のある街です。ゲスト向けに、周辺のおすすめレストラン、観光スポット、ショッピング情報などをまとめた独自のガイドブックを提供することで、付加価値を高められます。

  4. 築古物件を逆手に取ったアピール: 「ヴィンテージ」や「昭和レトロ」といったキーワードで、築古物件ならではの魅力をアピールしましょう。

カテゴリ： tokyo, sumidaku