民泊物件  ·  07日 8月 2025

【東京・池袋】民泊相談可能な好立地物件！家賃50万円の民泊運営で利益を出す方法とは？

物件情報

 

  • 所在地: 東京都豊島区東池袋3-9-2 池袋E3ビル2階

  • 交通: 各駅「池袋」駅 徒歩8分、有楽町線「東池袋」駅 徒歩10分

  • 構造: 鉄筋コンクリート造地上5階建て2階部分

  • 専有面積: 71.11㎡

  • 築年: 1990年4月

  • 賃料: 500,000円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし/2ヶ月分

  • その他: 民泊相談可能（民泊新法180日以内）、転貸可能、事務所・店舗利用可

  • 物件掲載URL: https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-1iwpy9

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、民泊運営を検討する上で非常に大きな魅力と、それに比例するリスクを両方持ち合わせています。

【メリット】

  • 抜群の好立地: 複数路線が乗り入れる巨大ターミナル駅「池袋」から徒歩8分という立地は、国内外からの観光客にとって非常に魅力的です。都心へのアクセスが良く、周辺には商業施設も豊富なため、集客力は極めて高いでしょう。

  • 広い専有面積: 71.11㎡という広さは、大人数のグループやファミリー層をターゲットにするのに最適です。1組あたりの宿泊単価を高く設定できるため、売上を最大化しやすいという強みがあります。

  • 同物件での運営実績: 他の部屋で民泊運営の実績があるため、騒音やゴミ出しに関するトラブルが少なく、建物全体で民泊への理解がある可能性が高いです。

【デメリット】

  • 高すぎる家賃: 月額50万円という家賃は、民泊運営の固定費として非常に高額です。これを回収するには、極めて高い稼働率と宿泊単価を維持し続ける必要があり、少しでも集客に失敗すると大きな赤字に繋がるリスクがあります。

  • 民泊新法による運営制限: 旅館業は不可で、年間180日以内の民泊新法に限定されます。これは、1年の半分しか宿泊事業として利用できないことを意味するため、高額な家賃を支払う上での最大の障壁となります。

  • 築年数: 築35年とやや古いため、内装や設備のリノベーションが必要になる可能性があります。その場合、初期投資がさらに膨らんでしまいます。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊新法以外の制限: 年間180日以内の運営が定められていますが、その他に何らかの独自のルール（ゲストの人数制限、夜間の騒音に対するペナルティなど）がないか、管理会社に書面で確認しましょう。

  2. リノベーションの可否: 築年が古いため、集客力を高めるために内装のリノベーションを検討するかもしれません。その際、どこまで自由に工事が可能か、原状回復の範囲なども事前に確認しておく必要があります。

  3. 保証会社の条件: 審査が難しい方でも問題ないとのことですが、保証会社によっては民泊利用に対して特別な条件が設定される場合があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

池袋のような都心部では、民泊の需要は非常に高く、繁忙期には90%以上の稼働率も期待できます。しかし、この物件は民泊新法により年間180日しか運営できないため、実質的な稼働率で収支を考える必要があります。ここでは、繁忙期を中心に年間180日をフルで稼働させることを前提に、収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 年間固定費:

    • 家賃: 500,000円 × 12ヶ月 = 6,000,000円

    • 礼金: 500,000円 × 2ヶ月分 = 1,000,000円（初期費用として計上）

    • 水道光熱費・通信費など: 30,000円 × 12ヶ月 = 360,000円（想定）

    • 年間固定費合計: 6,360,000円

  • 年間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 35,000円（広さを活かした高単価設定）

    • 想定稼働日数: 180日

    • 年間売上合計: 35,000円 × 180日 = 6,300,000円

  • 年間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 年間経費合計: 6,300,000円 × 20% = 1,260,000円

  • 想定年間利益:

    • 6,300,000円（売上） - 6,360,000円（固定費） - 1,260,000円（変動費） = -1,320,000円

このシミュレーション結果では、年間180日をフル稼働させても、家賃だけで年間100万円以上の赤字になる可能性が高いことがわかります。民泊事業単独では、利益を出すことが極めて困難な物件と言えるでしょう。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

高額な家賃という最大の課題をクリアするためには、民泊運営以外の収益源を確保する「ハイブリッド運営」が不可欠です。

  1. 日中のスペースを有効活用: 民泊運営ができない期間（年間185日）や、宿泊客がいない日中を有効活用しましょう。「事務所・店舗可」である点を活かし、レンタルオフィス、小規模なワークショップスペース、撮影スタジオなどとして貸し出すことで、家賃の一部を補填できます。

  2. 高単価に特化した運営: 繁忙期やイベント期間（コミケ、国際展示会など）にのみ絞って運営し、それ以外の期間は別の用途で利用するという選択肢もあります。高単価が期待できる時期に集中することで、効率的に収益を上げられます。

  3. 転貸による事業連携: 「転貸可能」である点を活用し、他の民泊運営事業者と連携して稼働率を最大化する方法も考えられます。複数の事業者が予約を管理することで、空室リスクを減らすことができます。

  4. 内装にこだわり付加価値を: リノベーションを行い、和モダン、ポップカルチャー、ラグジュアリーなど、池袋という立地や広さを活かしたコンセプトに特化することで、他にはない高い付加価値を提供し、高単価での予約を狙いましょう。

カテゴリ： tokyo, toshimaku