民泊物件 · 07日 8月 2025

【札幌市中央区・民泊可】西18丁目駅徒歩9分！低価格で始める民泊運営の可能性と注意点

この物件は、安価な家賃という最大のメリットと、築古というデメリットをどうバランスさせるかが重要です。

【メリット】

運営コストの低さ: 月額40,000円という家賃と管理費の合計は、札幌市中央区という立地を考えると非常に安価です。固定費を抑えられるため、民泊運営の最大の障壁である赤字リスクを低減できます。
希少な「ペット可」: ペットと一緒に旅行したいというニーズは年々高まっていますが、対応する民泊施設はまだ少ないのが現状です。この物件はペット同居が可能であるため、強力な差別化ポイントとなり、高単価での予約も期待できます。
民泊運営の許可済み: オーナー様・管理会社様が民泊を承諾しているため、民泊事業をスムーズに開始できます。
札幌市中央区という立地: 大通や札幌駅といった中心部から地下鉄でアクセスできるエリアであり、観光客の需要が見込めます。

【デメリット】

築37年という古さ: 築年数が古いため、建物の老朽化や設備の古さは避けられません。内装を魅力的に見せるためのリフォームや清掃に手間と費用がかかる可能性があります。
立地の不便さ: 地下鉄駅まで徒歩9分という距離は、特に雪の多い冬期にはゲストにとって負担となる可能性があります。また、大通や狸小路などの繁華街から少し離れているため、中心部にある物件に比べると集客で不利になる場合もあります。
狭い間取り: 22平米の1Kという間取りは、1〜2名での利用が限界です。ファミリーやグループ旅行の需要には対応できないため、ターゲット層が限定されます。

ペットに関する詳細な条件: 「ペット可能」とありますが、具体的な種類や頭数、サイズに関する制限がないか、またペットによる内装の破損があった場合の責任の所在などを明確に確認しましょう。
リフォームの可否: 築古物件のため、内装をきれいに見せるためのリフォームを検討するかもしれません。どこまでが自由なリフォームの範囲なのかを事前に確認することが重要です。
冬季の除雪・暖房: 冬期、建物周辺の除雪は誰が行うのか、暖房設備は十分かなど、ゲストの快適性に直結する部分を確認しておきましょう。

札幌市中央区の民泊は、季節によって稼働率が大きく変動します。雪まつりなどのイベント時期や夏期は非常に高い稼働率が期待できますが、閑散期は落ち込みます。ここでは、安価な家賃という強みを考慮し、**通年平均で60%**という想定で収支シミュレーションを行います。

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

月間固定費:
- 家賃: 35,000円
- 管理費: 5,000円
- 水道光熱費・通信費など: 10,000円（想定）
- 月間固定費合計: 50,000円
月間売上:
- 想定平均宿泊単価: 8,000円（1～2名利用、築古とペット可を考慮）
- 想定稼働日数: 30日 × 60% = 18日
- 月間売上合計: 8,000円 × 18日 = 144,000円
月間経費（変動費）:
- 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）
- 月間経費合計: 144,000円 × 20% = 28,800円
月間想定利益:
- 144,000円（売上） - 50,000円（固定費） - 28,800円（変動費） = 65,200円
想定年間利益:
- 65,200円 × 12ヶ月 = 782,400円

このシミュレーションでは、年間約78万円の利益が見込まれます。低価格の家賃のおかげで、収支が安定しやすく、民泊事業の第一歩として現実的な収益モデルと言えるでしょう。

想定利益をさらに高める、または集客が振るわない月でも収支を安定させるためには、以下のアイデアが有効です。

「ペット可」を最大のウリに: ペットを連れてくるゲスト向けに、ペット用のアメニティ（おもちゃ、おやつ、ペット用シート、食器など）を充実させましょう。また、近隣のペット同伴可のカフェや公園の情報をまとめたオリジナルガイドブックを提供することで、付加価値を高められます。
築古物件を逆手に取った内装: 築37年という古さをデメリットとせず、レトロな雰囲気やヴィンテージ感のある家具を取り入れた内装にすることで、個性的な空間を作り出せます。
ウィークリー・マンスリー物件として併用: 閑散期には、民泊だけでなくウィークリー・マンスリー賃貸として提供することで、安定した収益を確保し、空室リスクを減らすことができます。特に転勤や出張で長期滞在するビジネス客の需要が見込めます。
積極的な情報発信: 魅力的な内装やペットとの滞在風景をSNSで発信し、ターゲット層にアピールしましょう。