民泊物件  ·  07日 8月 2025

福岡県行橋市・民泊相談可】海が見える新築同様の一軒家で始める民泊ビジネス！高額家賃のリスクと収益化のポイント

物件情報

 

  • 所在地: 福岡県行橋市（詳細はお問い合わせください）

    • ※掲載情報に「別府市」との記載があり、所在地に矛盾があるため、必ず現地と契約条件をご確認ください。

  • 交通: 詳細はお問い合わせください。最寄り駅はJR日豊本線「別府大学駅」と記載されていますが、福岡県行橋市との整合性はありません。

  • 賃料: 月額 155,000円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 1ヶ月分/-

  • 間取り/面積: 不明

  • 階建: 2階建て

  • 築年数: 完成後ほぼ未使用、新築同様

  • その他: 海が一望できる、庭付き、BBQ可能、民泊・転貸利用相談OK

  • 物件掲載URL: https://jmty.jp/oita/est-hou/article-1iygbt

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、民泊運営において非常に大きな魅力を持ちながらも、同時に運営の難しさをはらんでいます。

【メリット】

  • 絶景ロケーション: 何と言っても、リビングから海を一望できるロケーションは最大の強みです。この特徴は他にはない強力な集客ツールとなり、高単価設定も可能にします。

  • 新築同様の物件: 完成後ほぼ未使用のため、内装や設備が非常にきれいです。初期投資を抑えて高品質な宿泊体験を提供できます。

  • 充実した設備: BBQが楽しめる庭や、リモートワークに適した電源環境のある和室など、滞在を豊かにする付加価値が豊富です。ファミリー層やワーケーション需要を取り込めるでしょう。

  • 民泊相談可能: オーナー様が民泊に理解があるため、許可を得やすい点が大きなアドバンテージです。

【デメリット】

  • 高額な家賃: 月額155,000円という家賃は、一軒家とはいえ民泊運営の固定費としては非常に高額です。このコストを回収するには、非常に高い稼働率と宿泊単価を維持し続ける必要があります。

  • 不明確な立地: 所在地や最寄り駅の情報に矛盾があり、正確な立地が分かりません。観光地の中心部から離れている場合、交通の便が悪く、集客が難しい可能性があります。

  • 収支のブレが大きい: 絶景ロケーションを活かした高単価設定が可能な一方で、集客が振るわない月は赤字になるリスクが高いです。特に閑散期には、固定費が重くのしかかるでしょう。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 正確な所在地と交通: 必ず現地を訪問し、物件の正確な所在地と最寄り駅からのアクセスを確認しましょう。駅からの距離や周辺の利便性は集客に直結します。

  2. 民泊運営の具体的な条件: オーナー様と管理会社に、民泊運営に関する詳細なルール（最大宿泊人数、騒音対策、ゴミ出し、清掃の頻度など）を文書で確認し、契約に盛り込みましょう。

  3. 付帯設備の利用可否: BBQ設備や庭の使用範囲、設備のメンテナンス責任の所在など、運営に関わる細かい点を事前に確認しておく必要があります。

  4. 譲渡の条件: もし民泊運営が厳しくなった場合に備え、「譲渡」に関する具体的な条件や費用についても、あらかじめ確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

掲載情報が「福岡県行橋市」と「大分県別府市」で矛盾しているため、特定の地域の平均稼働率を断定することは困難です。しかし、一般的に観光地の中心部から離れた戸建て物件の場合、稼働率は夏期や大型連休などの**繁忙期には50～70%**と高まりますが、**閑散期には20～30%**程度に落ち込むことが想定されます。ここでは、**通年平均で40%**というやや楽観的な想定でシミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊を運営した場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 155,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 30,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 185,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 25,000円（海の見える一軒家として高単価を設定）

    • 想定稼働日数: 30日 × 40% = 12日

    • 月間売上合計: 25,000円 × 12日 = 300,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 300,000円 × 20% = 60,000円

  • 月間想定利益:

    • 300,000円（売上） - 185,000円（固定費） - 60,000円（変動費） = 55,000円

  • 想定年間利益:

    • 55,000円 × 12ヶ月 = 660,000円

このシミュレーションは、平均稼働率40%という前提で算出されていますが、立地や集客次第ではこれを下回る可能性も十分にあります。家賃が非常に高いため、稼働率が少しでも落ち込めばすぐに赤字に転落してしまうリスクがあります。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

高額な家賃に見合う収益を確保するためには、以下のアイデアが有効です。

  1. 高付加価値サービスの提供: BBQセットの貸し出し、地元の新鮮な食材のケータリング手配、マテ貝掘り道具のレンタルなど、体験型サービスを充実させることで、宿泊単価をさらに引き上げることができます。

  2. ターゲットを長期滞在に: 「2拠点生活」や「スローライフ」というコンセプトを前面に打ち出し、ワーケーションや移住検討者向けの長期滞在プランを用意することで、閑散期の稼働率を安定させることが可能です。

  3. 魅力的な写真と情報発信: 絶景を最大限に活かしたプロレベルの写真や動画を用意し、InstagramなどのSNSで積極的に発信しましょう。物件の魅力を視覚的に訴えかけることで、予約に繋がりやすくなります。

  4. 物件の譲渡も視野に入れる: 万が一、民泊運営が軌道に乗らなかった場合も、この物件は譲渡も可能とされています。経営が困難になった際のリスク回避策として、この選択肢も検討しておくべきでしょう。

カテゴリ： kyusyu, fukuoka