民泊物件 · 07日 8月 2025

【福岡市東区・民泊相談可】駅徒歩8分のロフト付きアパートで始めるDIY民泊！築古物件のリアルと収益化の鍵

この物件は、低いランニングコストという大きなメリットと、築古・狭さというデメリットをどう補うかが鍵となります。

【メリット】

安価な固定費: 家賃と管理費を合わせても月額55,000円と、民泊物件としては非常に安価です。ランニングコストが低い分、収支が安定しやすく、運営リスクを抑えられます。
オーナーの理解: オーナー自身が同じ建物で民泊を運営しているため、民泊運営に関するノウハウや地域の情報などを共有してもらえる可能性があります。運営上のトラブル時にも相談しやすいでしょう。
リフォーム自由: 壁紙や床材など、大がかりでない範囲であれば自由にリフォームが可能です。築古物件の雰囲気を一新し、ゲストの目を引く魅力的な空間を作り込めるのは大きな強みです。

【デメリット】

高額な初期費用: 敷金・礼金がそれぞれ3ヶ月分と、初期費用だけで家賃の6ヶ月分（30万円）が必要になります。安価な家賃に反して初期投資が大きく、資金繰りを圧迫する可能性があります。
築古・狭い物件: 築35年、18㎡という広さは、宿泊体験の快適性を左右します。清潔感のある内装や、狭さを感じさせない工夫が必要です。ロフトは夏場に暑くなりがちで、ゲストが快適に過ごせない可能性も考慮しなければなりません。
観光中心地からの距離: JR博多駅や天神といった主要な観光エリアからは離れています。地下鉄駅徒歩8分という利便性はありますが、観光客の集客には、他の物件にはない明確な付加価値が必要となるでしょう。

リフォームの詳細: 「大がかりな工事は不可」という曖昧な表現を、具体的にどこまでがOKで、どこからがNGなのか明確に確認しましょう。退去時の原状回復の範囲についても、書面で取り交わしておくことが重要です。
初期費用の支払いタイミング: 敷金・礼金が高額なため、支払いタイミングや分割払いなどの相談が可能か確認しましょう。
オーナーとの連携: 同じ建物で民泊を運営しているオーナーと、どのようなルールで連携していくか（清掃、ゴミ出しなど）を事前に話し合っておくことで、スムーズな運営に繋がります。

福岡市東区は博多や天神に比べると観光客向けの民泊需要は少ないものの、福岡空港へのアクセスが良いことや、徒歩圏内に商業施設が充実している点から、一定の需要が見込めます。ここでは、**通年平均で60%**という想定で収支シミュレーションを行います。

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

月間固定費:
- 家賃: 50,000円
- 管理費: 5,000円
- 水道光熱費・通信費など: 10,000円（想定）
- 月間固定費合計: 65,000円
月間売上:
- 想定平均宿泊単価: 8,000円（1～2名利用を想定）
- 想定稼働日数: 30日 × 60% = 18日
- 月間売上合計: 8,000円 × 18日 = 144,000円
月間経費（変動費）:
- 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）
- 月間経費合計: 144,000円 × 20% = 28,800円
月間想定利益:
- 144,000円（売上） - 65,000円（固定費） - 28,800円（変動費） = 50,200円
想定年間利益:
- 50,200円 × 12ヶ月 = 602,400円

このシミュレーションでは、年間約60万円の利益が見込まれます。初期費用が高額なため、回収には少し時間がかかりますが、家賃が安いため比較的安定した収益を期待できます。

想定利益をさらに高める、または集客が振るわない月でも収支を安定させるためには、以下のアイデアが有効です。

DIYで物件の魅力を最大化: リフォーム自由という強みを活かし、SNSで「DIY民泊」として運営の様子を発信しましょう。築古物件を逆手に取り、ヴィンテージ風や和モダンなど、個性的なコンセプトで他物件との差別化を図ります。
ロフトの活用法をアピール: ロフトをただの寝床としてではなく、読書スペースや作業スペースとして使えるように工夫し、その使い方を積極的にアピールしましょう。「秘密基地のような空間」といったキーワードは、ゲストの興味を引きます。
周辺情報の提供: 徒歩圏内にあるドン・キホーテやルミエールなど、お得な買い物ができる店の情報や、地元の飲食店マップを自作してゲストに提供することで、付加価値を高め、リピーターを増やせるでしょう。

カテゴリ： kyusyu, fukuoka