民泊物件  ·  07日 8月 2025

【札幌市白石区・民泊可】地下鉄駅徒歩1分！眺望良好な築浅1LDKで始める民泊ビジネスの可能性とリスク

物件情報

 

  • 所在地: 北海道札幌市白石区（詳細は問い合わせ）

  • 交通: 地下鉄東西線「南郷13丁目駅」より徒歩約1分

  • 構造: 鉄筋コンクリート造11階建て

  • 階建: 10階（最上階）

  • 賃料: 84,000円

  • 管理費等: 6,000円

  • 敷金/礼金: なし/1ヶ月分（賃料の1ヶ月分）

  • 間取り/面積: 1LDK / 約38平米

  • 建築年数: 築4年

  • その他: 最上階角部屋、眺望良好、民泊・転貸利用可能（オーナー・管理会社承諾済み）

  • 物件掲載URL: https://jmty.jp/hokkaido/est-hou/article-1j2z8z

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、民泊運営を検討する上で非常に魅力的なポイントと、注意すべき欠点の両方を持ち合わせています。

【メリット】

  • 圧倒的な駅近の立地: 地下鉄駅から徒歩1分という利便性は、旅行者にとって最大の魅力です。重い荷物を持って移動する手間がなく、悪天候の日でも移動が楽なため、ゲストからの高い評価に繋がりやすいでしょう。

  • 築浅・ハイグレードな物件: 築4年という新しさと、最上階角部屋からの眺望は、競合物件との差別化を図る強力な武器になります。内装も綺麗で、快適な滞在を提供できます。

  • 民泊運営の許可済み: 民泊事業を始める上で最もハードルとなるのが、賃貸物件でのオーナー・管理会社の許可です。この物件はすでに承諾を得ているため、スムーズに事業を開始できます。

【デメリット】

  • 高めの家賃設定: 家賃84,000円に管理費6,000円を合わせると、毎月90,000円の固定費が発生します。札幌市内の1LDK物件としては高めの水準であり、このコストを上回る収益を上げ続けなければ、利益を出すことが難しい点が最大の欠点です。

  • 観光中心地からの距離: 札幌市白石区は住宅街であり、大通やすすきのといった主要な観光中心地からはやや離れています。駅近とはいえ、観光客がこの物件を選ぶ動機は、価格や物件の魅力が中心部より優れている場合に限られます。中心部に近い物件との価格競争は避けられないでしょう。

  • 競争環境: 札幌市は民泊物件が非常に多い地域です。特に観光シーズンには多くの民泊施設が稼働するため、集客には工夫が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 賃貸借契約の条件: 記載には「無し」とありますが、民泊運営に関する詳細な規約（ゲストの人数制限、騒音対策、ゴミ出しルールなど）を事前に管理会社に確認しましょう。

  2. 光熱費・インターネット回線: 宿泊施設運営には、水道光熱費や高速インターネット回線の確保が不可欠です。契約条件に含まれているか、別途契約が必要か、費用はどの程度かかるのかを明確に確認しておくことが重要です。

  3. 火災保険・運営者賠償責任保険: ゲストの怪我や物件の破損に備え、適切な保険に加入しているか、または加入が必須かを確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

札幌市全体の民泊稼働率は季節によって大きく変動しますが、一般的に閑散期で50〜60%、繁忙期（夏休み、雪まつり期間など）で80〜90%近くに達すると言われています。この物件がある白石区は観光中心地から離れているため、中心部よりは若干低い稼働率になると想定されます。ここでは、**通年平均で65%**という想定で収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊を運営した場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 84,000円

    • 管理費: 6,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 20,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 110,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 12,000円（閑散期と繁忙期を考慮）

    • 想定稼働日数: 30日 × 65% = 19.5日

    • 月間売上合計: 12,000円 × 19.5日 = 234,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 234,000円 × 20% = 46,800円

  • 月間想定利益:

    • 234,000円（売上） - 110,000円（固定費） - 46,800円（変動費） = 77,200円

  • 想定年間利益:

    • 77,200円 × 12ヶ月 = 926,400円

このシミュレーションはあくまで一例であり、実際の利益は運営方法や季節によって大きく変動します。特に、賃料9万円という固定費を考えると、稼働率が低い月は赤字になるリスクも十分に考慮する必要があります。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

想定利益が思うように伸びない場合、以下のアイデアを試すことで収益改善が期待できます。

  1. ウィークリー・マンスリー物件として併用: 賃料9万円という固定費を回収するためには、安定した収益源が不可欠です。民泊運営の閑散期（冬季など）には、ウィークリー・マンスリー賃貸として提供することで、安定した収益を確保し、空室リスクを減らすことができます。

  2. ターゲットを絞った集客: 家族旅行やビジネス出張など、特定のターゲット層に特化したサービスを提供しましょう。広めの1LDKである点を活かし、キッチン用品や子育て用品を充実させることで、ファミリー層の長期滞在を促すことができます。

  3. 付加価値の高いサービスを提供: 部屋からの眺望の良さをアピールするだけでなく、地元の飲食店割引チケットや、札幌市の交通パスなどをオプションで提供するなど、ゲスト体験を向上させることで満足度を高め、高評価に繋げられます。

  4. 積極的なSEO対策とSNS活用: 競合物件との差別化を図るため、魅力的な写真や動画を撮影し、ブログやSNSで積極的に情報発信を行いましょう。特定のターゲット層に響くような情報を発信することで、集客力を高められます。

カテゴリ： hokkaidotohoku, hokkaido