民泊物件  ·  07日 8月 2025

【京都市東山区・民泊可】東福寺駅徒歩10秒！家具家電付き戸建で始める初心者向け民泊

物件情報

 

  • 所在地: 京都府京都市東山区本町12丁目

  • 交通: 京阪本線「東福寺駅」から徒歩10秒

  • ジャンル: 戸建て

  • 階建: 1階建て

  • 間取り/面積: 1DK + ロフト2 / 面積は不明

  • 賃料: 150,000円（別途消費税）

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 1ヶ月分 / 2ヶ月分（別途消費税）

  • その他: 家具家電、ベッド等完備、テラス付き、民泊利用可

  • 物件掲載URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1isqy7

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、立地の良さという最大の強みと、高額な家賃という最大の課題を両方持ち合わせています。

【メリット】

  • 圧倒的な駅近の立地: 駅徒歩10秒という立地は、他の民泊物件とは一線を画す強力なアピールポイントです。重い荷物を持ったゲストもストレスなく移動でき、高い評価に繋がりやすいでしょう。

  • 家具家電付き: ベッドや家電などが備え付けられているため、民泊事業を始めるにあたっての初期投資を大幅に削減できます。民泊運営の初心者でもすぐに事業をスタートできる点が大きな魅力です。

  • 希少な戸建て物件: 戸建て物件は、マンションと比べて騒音トラブルの心配が少なく、プライベートな空間を重視するゲストに人気があります。

  • 京都の人気観光地: 有名な東福寺や京都国立博物館などが徒歩圏内にあり、京都観光の拠点として抜群のロケーションです。

【デメリット】

  • 家賃と礼金に消費税: 事業用利用のため、家賃15万円に加えて消費税がかかります。実質的な固定費は月々165,000円となり、高額なコストが収益を圧迫するリスクがあります。

  • 狭い間取り: 1DKにロフトが2つ付いていますが、全体的な面積は不明です。大人数の宿泊には向かず、ターゲット層が限定されます。

  • 競争環境: 東福寺周辺は多くの民泊施設が点在する激戦区です。駅近という強みを活かしつつ、他の物件にはない付加価値をどう提供するかが重要になります。

  • 築年数が不明: 築年数の記載がないため、内装や設備の老朽化の程度が不明です。家具家電は備え付けられていても、水回りなどは修繕が必要になる可能性もあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 家賃・礼金の総額: 消費税を加えた家賃と礼金の総額を正確に把握し、収支計画に反映させましょう。

  2. 家具家電の状態: 完備されているという家具家電や備品が、そのまま民泊に利用できる状態か、事前に内見して確認しましょう。

  3. 民泊運営の具体的なルール: ゴミ出しや騒音対策など、民泊運営に関する詳細なルールを事前に確認し、契約に盛り込みましょう。

  4. ロフトの活用: ロフトの広さや天井の高さ、熱がこもらないかなど、宿泊利用に適しているかを確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

京都市東山区は、京都の中でも特に観光需要の高いエリアです。民泊の稼働率は非常に高く、特に桜や紅葉のシーズン、ゴールデンウィークや年末年始といった繁忙期には、ほぼ100%近い稼働率が期待できます。ここでは、駅徒歩10秒という強みを活かし、**通年平均で80%**という非常に高い想定で収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 150,000円

    • 消費税（家賃10%）: 15,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 15,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 180,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 15,000円（ロフト付きで複数名利用を想定）

    • 想定稼働日数: 30日 × 80% = 24日

    • 月間売上合計: 15,000円 × 24日 = 360,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 360,000円 × 20% = 72,000円

  • 月間想定利益:

    • 360,000円（売上） - 180,000円（固定費） - 72,000円（変動費） = 108,000円

  • 想定年間利益:

    • 108,000円 × 12ヶ月 = 1,296,000円

家賃に消費税がかかることを考慮しても、年間130万円近い利益が見込まれる、非常に魅力的な物件と言えます。駅徒歩10秒という強みを活かせれば、これ以上の収益も十分に期待できるでしょう。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

駅近という最大の強みを活かしつつ、さらに収益を安定させるためには、以下のアイデアが有効です。

  1. 「ロフト付き」をコンセプトに: ロフトを秘密基地のような空間にしたり、それぞれのロフトにテーマを持たせるなど、ユニークな空間作りで差別化を図りましょう。ゲストの好奇心を刺激するようなアピールが重要です。

  2. 家具家電を活用したアピール: 備え付けの家具家電をそのまま利用するだけでなく、魅力的な飾り付けやアメニティを工夫し、宿泊体験の質を高めましょう。

  3. 東福寺観光の拠点として特化: 東福寺の紅葉や桜のシーズンには、通常より宿泊料金を高く設定しましょう。また、東福寺周辺の穴場スポットや飲食店の情報をまとめたオリジナルガイドブックを提供することで、他の民泊にはない付加価値を生み出せます。

  4. SNSでの情報発信: 魅力的な内装や、物件周辺の東福寺の風景を写真や動画で撮影し、SNSで積極的に発信しましょう。特に海外からのゲストをターゲットにした発信は、集客に効果的です。

カテゴリ： kansai, kyoto