民泊物件  ·  07日 8月 2025

【京都市東山区・民泊可】東福寺入口目前！リフォーム不要の2DK戸建で始める京都民泊

物件情報

 

  • 所在地: 京都府京都市東山区本町18丁目

  • 交通: 京阪本線「鳥羽街道駅」から徒歩5分、京阪本線「東福寺駅」から徒歩9分

  • ジャンル: 一戸建て

  • 階建: 2階建て

  • 間取り/面積: 2DK / 51㎡

  • 賃料: 120,000円（別途消費税）

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし / 2ヶ月分（別途消費税）

  • その他: リフォーム不要、民泊可、広めの駐輪スペースあり

  • 物件掲載URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1isr7c

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、京都というブランドと好立地を活かした民泊運営が期待できる一方で、いくつかの注意点も存在します。

【メリット】

  • 圧倒的な観光地の立地: 東福寺の入口目前というロケーションは、国内外の観光客にとって非常に魅力的です。京都の有名観光地を巡る拠点として、高い集客力を誇るでしょう。

  • 初期費用を抑えられる: 「リフォーム不要」とされているため、物件取得後の改修費用を大幅に削減できます。すぐに事業を開始できる点は、民泊事業者にとって大きなメリットです。

  • 好アクセス: 2路線2駅が徒歩圏内にあり、京都駅や祇園、清水寺といった主要エリアへのアクセスも良好です。

  • 駐輪スペース: 自転車やバイクを複数台置ける広さがあるため、長期滞在のゲストや、自転車で京都観光を楽しみたいゲストにアピールできます。

【デメリット】

  • 家賃と礼金に消費税: 事業用利用のため、家賃12万円に加えて消費税がかかり、実質的な固定費は月々132,000円になります。また、礼金2ヶ月分にも消費税がかかるため、初期費用も高くなります。

  • 狭い間取り: 2DK、51㎡という広さは、大人数のグループやファミリー層にはやや手狭に感じられるかもしれません。ターゲットを絞り込んだ運営が求められます。

  • 生活環境: 観光地の近くは賑やかな一方で、住宅街としての静けさに欠ける場合があります。ゲストの騒音トラブルや、近隣住民との関係構築に注意が必要です。

  • 築年数が不明: 築年数の記載がないため、建物の老朽化や設備の古さが不明です。リフォームは不要とされていますが、事前に内見して状態をしっかり確認する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 家賃・礼金の総額: 消費税を加えた家賃と礼金の総額を正確に把握し、収支計画に反映させましょう。

  2. リフォーム不要の範囲: 「リフォーム不要」とありますが、設備や内装の状態を実際に確認し、どの程度の修繕や家具の購入が必要になるかを把握しておきましょう。

  3. 民泊運営の具体的なルール: オーナー様と、ゴミ出しや騒音対策、最大宿泊人数など、民泊運営に関する詳細なルールを事前に確認し、契約に盛り込みましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

京都市東山区は、伏見稲荷大社や清水寺といった観光名所が点在する、京都の中でも特に人気のエリアです。民泊の需要は非常に高く、特に桜や紅葉のシーズン、ゴールデンウィークや年末年始といった繁忙期には、ほぼ100%近い稼働率が期待できます。ここでは、東福寺という立地を活かし、**通年平均で70%**という想定で収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 120,000円

    • 消費税（家賃10%）: 12,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 20,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 152,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 15,000円（2DKとして高単価を設定）

    • 想定稼働日数: 30日 × 70% = 21日

    • 月間売上合計: 15,000円 × 21日 = 315,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 315,000円 × 20% = 63,000円

  • 月間想定利益:

    • 315,000円（売上） - 152,000円（固定費） - 63,000円（変動費） = 100,000円

  • 想定年間利益:

    • 100,000円 × 12ヶ月 = 1,200,000円

家賃に消費税がかかることを考慮しても、年間120万円の利益が見込まれる、非常に魅力的な物件と言えます。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

安定した収益をさらに高めるためには、以下のアイデアが有効です。

  1. 「リフォーム不要」を活かした差別化: リフォームに費用をかけない分、家具や家電、アメニティを充実させましょう。また、広めの駐輪スペースをアピールし、レンタサイクルサービスをオプションで提供することで、ゲストの満足度を高められます。

  2. 東福寺観光の拠点として特化: 東福寺の紅葉や桜のシーズンには、宿泊料金を通常より高く設定しましょう。また、東福寺周辺の穴場スポットや飲食店の情報をまとめたオリジナルの観光マップを提供することで、他の民泊にはない付加価値を生み出せます。

  3. SNSでの情報発信: 魅力的な内装や、物件周辺の東福寺の風景を写真や動画で撮影し、SNSで積極的に発信しましょう。特に海外からのゲストをターゲットにした発信は、集客に効果的です。

  4. 体験型サービスの提供: 伝統工芸の体験や着物レンタルなど、京都ならではの体験型サービスをオプションで提供することで、宿泊単価の向上とゲストの満足度アップに繋がります。

カテゴリ： kansai, kyoto