民泊物件  ·  07日 8月 2025

【京都市下京区・民泊可】JR丹波口駅6分の7LDK！風呂なしという難点を活かす民泊運営とは？

物件情報

 

  • 所在地: 京都府京都市下京区

  • 交通: JR山陰本線（嵯峨野線）「丹波口駅」から徒歩6分

  • ジャンル: 一戸建て

  • 階建: 2階建て

  • 間取り/面積: 7LDK / 130㎡

  • 賃料: 150,000円（別途消費税）

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 1ヶ月分 / 2ヶ月分（別途消費税）

  • その他: 庭付き、民泊・宿泊事業での利用可能、お風呂なし（事業者様にて設置が必要）

  • 物件掲載URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1ivqvk

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、広さと立地という大きな強みがある一方で、「風呂がない」という最大の課題を抱えています。

【メリット】

  • 希少な大型物件: 7LDK、130㎡という広さは、京都でも非常に珍しい民泊物件です。大人数のグループや多世代家族、長期滞在のゲストなど、特定のターゲット層に強くアピールでき、高単価での予約が期待できます。

  • JR駅近の好立地: JR「丹波口駅」から徒歩6分とアクセスが良好です。京都中央市場が近く、地元の食文化や活気を感じられる unique なロケーションは、旅の経験を重視するゲストに刺さるでしょう。

  • 民泊事業での利用可能: 民泊・宿泊事業での利用が前提となっているため、オーナーや管理会社との交渉がスムーズに進む可能性が高いです。

  • 庭付き: 風情のある庭は、京都ならではの雰囲気を楽しみたいゲストに魅力的です。

【デメリット】

  • 致命的な「風呂なし」: 宿泊施設として必須の設備であるお風呂がない点が最大の欠点です。設置には多額の初期費用（工事費、設備費）がかかる上、工事許可や設置場所の確保など、多くのハードルがあります。

  • 家賃と礼金に消費税: 事業用利用のため、家賃15万円に加えて消費税がかかります。また、礼金にも消費税がかかるため、固定費と初期費用が掲載情報よりも高くなります。

  • 主要観光地からの距離: 丹波口は、清水寺や嵐山、祇園といった主要な観光地から少し離れています。観光客にとっては、移動の手間がデメリットに感じられる可能性があります。

  • 築年数が不明: 建物の築年数が不明なため、老朽化の程度やリノベーションの必要性など、事前に確認すべき点が多くあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. お風呂設置の条件: お風呂の設置工事が可能かどうか、設置できる場所、工事にかかる費用や期間について、オーナー様と建築業者に事前に相談しましょう。

  2. 家賃・礼金の総額: 消費税を加えた家賃と礼金の総額を明確にし、収支計画に反映させましょう。

  3. 周辺の入浴施設: 万が一お風呂が設置できない場合や、設置工事中のゲスト対応のために、近隣の銭湯や温泉施設を事前に調べておきましょう。

  4. リノベーションの可否: 築年数が古い場合、内装のリノベーションが必要になることがあります。どこまで自由に工事ができるかを確認し、原状回復の範囲についても明確にしておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

京都は国内外の観光客に人気のエリアであり、民泊の稼働率は非常に高い傾向にあります。特に大人数向けの大型物件は数が少ないため、繁忙期には高単価でも予約が殺到する可能性があります。ここでは、お風呂がないというデメリットを考慮しつつも、京都というブランド力を活かし、**通年平均で50%**という想定で収支シミュレーションを行います。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件で民泊運営を行った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

  • 月間固定費:

    • 家賃: 150,000円

    • 消費税（家賃10%）: 15,000円

    • 水道光熱費・通信費など: 30,000円（想定）

    • 月間固定費合計: 195,000円

  • 月間売上:

    • 想定平均宿泊単価: 60,000円（大人数向けの高単価設定）

    • 想定稼働日数: 30日 × 50% = 15日

    • 月間売上合計: 60,000円 × 15日 = 900,000円

  • 月間経費（変動費）:

    • 清掃費、消耗品費、予約サイト手数料など: 売上の20%（想定）

    • 月間経費合計: 900,000円 × 20% = 180,000円

  • 月間想定利益:

    • 900,000円（売上） - 195,000円（固定費） - 180,000円（変動費） = 525,000円

  • 想定年間利益:

    • 525,000円 × 12ヶ月 = 6,300,000円

風呂の設置工事に多額の初期費用がかかることを考慮しても、月間50万円以上の利益が見込めるため、事業としては十分に成り立つ可能性を秘めています。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

 

風呂がないという弱点を、以下のようなアイデアで付加価値に変えることで、さらなる収益アップが期待できます。

  1. 「京の銭湯体験」をプロデュース: お風呂がないことをデメリットとせず、「京都ならではの銭湯文化を楽しめる宿」として売り出しましょう。近隣の銭湯マップを独自に作成し、入浴券を特典として提供することで、ゲストにとって忘れられない思い出になります。

  2. 庭を最大限に活かす: 庭を和風に整備し、ライトアップや坪庭造りを行うことで、視覚的な魅力を高めましょう。ゲストがくつろげる縁側やテラス席を設けることで、宿泊体験の質が向上します。

  3. 食文化体験を組み込む: 京都中央市場が近いという立地を活かし、市場見学ツアーを企画したり、市場で仕入れた食材を使った料理教室やケータリングサービスをオプションで提供することで、他の民泊にはない体験価値を生み出せます。

  4. 長期滞在向けのサービス: 7LDKという広さを活かし、多拠点生活やワーケーション向けの長期滞在プランを用意することで、閑散期の稼働率を安定させることができます。

カテゴリ： kansai, kyoto