物件情報
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住所: 熊本県熊本市中央区新町１丁目
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最寄り駅: 熊本市上熊本線 蔚山町駅 徒歩3分、新町駅 徒歩7分、JR鹿児島本線 上熊本駅 徒歩24分
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賃料: 3万円
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管理費等: 3,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月/なし
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間取り: 1K（23㎡）
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築年月: 1980年6月 (築45年3ヶ月)
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設備: エアコン、バルコニー、バス・トイレ別、室内洗濯機置き場、洗面台
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備考: 簡易宿泊所可、民泊等可、ペット相談可、事務所使用可
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物件詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6983372495/80800032/x06983372495.html
民泊適正評価
この物件は、民泊運営を成功させるための条件が非常に整っており、適正度は極めて高いと言えます。
良い点
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圧倒的な低コスト: 賃料が月額3万円という破格の安さで、固定費を大幅に抑えることができます。
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好立地: 駅から徒歩3分とアクセスが非常に良く、熊本城や繁華街へも徒歩圏内。観光客やビジネス客の集客に有利です。
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民泊可の明記: 「簡易宿泊所可」「民泊等可」と契約条件に明記されているため、安心して事業を始めることができます。
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バス・トイレ別: 小さな物件では珍しいバス・トイレ別という設備は、宿泊客に喜ばれるポイントです。
悪い点
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建物の古さ: 築45年と古いため、設備の老朽化や修繕費用が発生する可能性があります。
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広さ: 23㎡という広さは1〜2名での宿泊には適していますが、大人数での利用には不向きです。
契約前に確認するポイント
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建物の現状: 築年数が古い物件なので、内見時に水回りやエアコンの状態をしっかりとチェックし、必要に応じて修繕や交換の費用を把握しておきましょう。
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ペット可の条件: 「ペット相談可」となっているため、ペットの種類や数、追加でかかる費用などを事前に家主と確認しておくことが重要です。
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民泊のルール: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルール（清掃やゴミ出しなど）を確認し、近隣住民とのトラブルを未然に防ぐ対策を立てましょう。
周辺地域の平均稼働率
熊本市中央区の民泊稼働率は非常に高く、平均して80%以上を維持している施設が多い傾向にあります。特に駅や観光地に近い物件は、さらに高い稼働率が期待できます。
運営した場合の想定年間利益
この物件は賃料が低いため、宿泊料金を控えめに設定しても、十分な利益が見込めます。
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家賃・管理費: 3.3万円/月
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想定宿泊料金: 1泊6,000円 (1〜2名利用を想定)
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想定稼働率: 80%
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想定月間売上: 6,000円 × 30日 × 80% = 14.4万円
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想定月間収支: 14.4万円 (売上) - 3.3万円 (家賃) = 11.1万円
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想定年間収支: 11.1万円 × 12ヶ月 = 133.2万円
このシミュレーション結果から、初期費用を除いても年間130万円以上の利益が見込める、非常に収益性の高い物件であることがわかります。
更なる収益アップのためのアイデア
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ペットフレンドリーな民泊として差別化: ペット相談可の物件であることを強みとし、ペット同伴の宿泊客を積極的に受け入れることで、他の民泊施設との差別化を図り、宿泊料金を上乗せすることができます。
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ビジネス客向けに特化: 駅から近く、事務所使用も可能であることから、デスクやWi-Fi環境を整備し、リモートワークや出張で訪れるビジネス客をターゲットにすることで、安定した稼働率を確保できます。
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観光客向けサービスを提供: 熊本城や周辺の観光情報、おすすめの飲食店リストなどを多言語で提供することで、宿泊客の満足度を向上させ、良いレビューを獲得しやすくなります。