物件情報
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住所: 神奈川県横浜市磯子区岡村7-32-4
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最寄り駅: 横浜市高速鉄道1号線・3号線(ブルーライン) 上大岡駅 徒歩22分
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賃料: 9.5万円
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管理費等: 5,000円
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初期費用: 0円（敷金・礼金・仲介手数料なし）
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間取り/面積: 木造2階建 / 建物51㎡、土地137㎡
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築年数: 不明（昭和レトロな外観）
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備考: 民泊OK、事務所可、ペット複数可、シェアハウス可、DIY OK、生活保護可、外国人OK
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短期解約違約金: 1年未満で家賃2ヶ月分、2年未満で家賃1ヶ月分
- https://jmty.jp/kanagawa/est-hou/article-1j2cdu
民泊適正評価
この物件は、初期費用ゼロという圧倒的なメリットと、民泊OK、DIY OKという柔軟性から、運営の自由度が高く、非常に高い適正度を持っています。しかし、立地の不便さは集客に直接影響するため、収益計画は慎重に立てる必要があります。
良い点
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初期費用ゼロ: 民泊事業を始める際の最大の障壁である初期費用が不要なため、リスクを最小限に抑えられます。
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柔軟な契約条件: 民泊、ペット複数可、DIY可能といった柔軟な契約は、運営の幅を大きく広げます。
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手頃な賃料: 月額10万円という賃料は、一戸建てとしては非常に安価であり、収益を出しやすい設定です。
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広い土地: 137㎡の土地はガーデニングや駐車スペースとしても活用でき、付加価値を高められます。
悪い点
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不便な立地: 最寄りの上大岡駅から徒歩22分という距離は、公共交通機関を重視する宿泊客にとっては大きなマイナスポイントです。この点が稼働率を大きく左右します。
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建物の古さ: 「昭和レトロな外観」とあるように、築年数がかなり古いため、老朽化による不具合や修繕の可能性を考慮する必要があります。
契約前に確認するポイント
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上大岡駅からのアクセス: 徒歩22分という距離はかなり遠いので、実際に歩いてみて、道順や所要時間を自身の足で確かめることが重要です。
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建物・設備の現状: 初期費用が安いため、内見時に建物の傷みや水回りの状態などを念入りにチェックし、DIYで対応可能な範囲か見極めましょう。
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短期解約違約金: 2年未満の解約で違約金が発生するため、事業計画をしっかり立ててから契約しましょう。
周辺地域の平均稼働率
横浜市全体の民泊稼働率は安定していますが、駅からの距離がネックとなるため、この物件では平均的な稼働率を大きく下回ることが予想されます。現実的な稼働率は**40%～50%で推移すると仮定し、ここでは45%**でシミュレーションを行います。
運営した場合の想定年間利益
初期投資をほとんどかけずに運営を開始できる点がこの物件の最大の強みです。立地条件を考慮した上で、現実的な収益シミュレーションを立ててみましょう。
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家賃・管理費: 10万円/月
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想定宿泊料金: 1泊1.8万円 (ファミリー・グループ利用を想定)
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想定稼働率: 45%
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想定月間売上: 1.8万円 × 30日 × 45% = 24.3万円
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想定月間収支: 24.3万円 (売上) - 10万円 (家賃) = 14.3万円
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想定年間収支: 14.3万円 × 12ヶ月 = 171.6万円
稼働率を低めに設定しても、年間170万円以上の利益が見込める、非常に魅力的な物件であることがわかります。
更なる収益アップのためのアイデア
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DIYで付加価値をつける: DIYが可能なため、内装を宿泊客に喜ばれる設備（プロジェクター、BBQセットなど）を追加したりして、宿泊料金を上げることができます。
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土地の活用: 137㎡という広い土地を生かし、屋外でBBQができるスペースやガーデニングスペースを設けることで、ファミリー層やアウトドア好きのゲストを惹きつけられます。
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送迎サービスを検討: 駅からの距離をカバーするため、車がないゲスト向けに、近隣の駅やスーパーまで送迎するサービスを提供することで、ゲストの満足度を高め、良いレビューを獲得しやすくなります。
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ペットフレンドリーな民泊として差別化: ペットの多頭飼いも可能という希少な条件を活かし、ペット同伴の宿泊客をターゲットにすることで、高単価での運用が期待できます。