民泊物件 · 06日 8月 2025

東京都品川区五反田民泊可貸店舗・事務所物件徹底解説！高収益の可能性と潜むリスクとは？

住所: 東京都品川区東五反田２丁目
最寄り駅: 東急池上線五反田駅徒歩7分、都営浅草線/JR山手線五反田駅徒歩8分
賃料: 60.5万円 (管理費等なし)
敷金/礼金: 6ヶ月/1ヶ月
使用部分面積: 85.5m2
築年月: 1977年12月 (築47年9ヶ月)
設備: トイレ・エレベーター
備考: 民泊可、重飲食可、内見可
物件詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170592407/00277347/x01170592407.html

この物件は、立地と広さ、民泊可という点では魅力的ですが、店舗仕様ゆえの設備の問題と賃料の高さから運営の難易度は非常に高いと言えます。

良い点

悪い点

高すぎる賃料: 月額60.5万円という賃料は、民泊運営で利益を出すには非常に大きなハードルとなります。後述の収益シミュレーションでも明らかになりますが、一般的な宿泊料金設定では赤字になる可能性が極めて高いです。
建物の古さ: 築47年と非常に古いため、大規模な修繕や改修が必要になる可能性も考慮する必要があります。また、古い建物であることを理由に、集客に苦戦するリスクもあります。
水回り設備の新設が必要: 店舗仕様のため、バスルームやキッチンがありません。これらの生活設備を新設するには、数百万円単位の工事費用と、それに伴う時間的なコストが発生します。

民泊運営の詳細: 契約時に、民泊運営にあたっての具体的な条件やルールを貸主と書面で明確に確認しましょう。
水回り工事の可否: 貸主に対し、バスルームやキッチン設置のための工事が可能かどうか、またその場合の工事範囲や費用負担について事前に確認することが必須です。
建物設備の現状: 築年数が古い物件なので、内見時にトイレや水回りの状態をしっかりとチェックし、修繕が必要な箇所を洗い出しておきましょう。
賃料の交渉: 賃料が市場価格と比較して高すぎるため、契約前に家主との賃料交渉を試みる価値があります。
周辺競合施設の調査: 競合となるホステルやホテル、他の民泊施設の稼働率や宿泊料金を調査し、現実的な収益シミュレーションを行いましょう。

品川区全体の民泊の平均稼働率は**約77%**です。五反田駅周辺は特にビジネスや観光の需要が高いため、平均以上の稼働率が期待できる可能性はあります。

賃料と初期投資の高さが最大のネックです。ここでは、周辺地域の稼働率と、この物件の広さを考慮した宿泊料金でシミュレーションを行います。ユーザーのご要望に合わせ、5名以上での宿泊を想定した宿泊料金（1泊2.5万円と仮定）でシミュレーションを再計算します。

宿泊料金を大幅に上げたとしても、賃料の高さから年間で約33万円の赤字となる可能性が示唆されます。さらに、バスルームやキッチン設置のための数百万円単位の初期投資を考慮すると、初年度の赤字はさらに拡大します。

この物件で収益を出すためには、一般的な民泊運営とは異なる戦略が必要です。

長期滞在者向けに特化する: 1週間以上の滞在客をターゲットにすることで、清掃やチェックインのコストを削減し、安定した収益を狙います。また、長期滞在の場合、家主との直接契約など、民泊とは異なる形態での利用も検討できます。
イベントスペースや撮影スタジオとして活用する: 広さがあるため、日中はイベントやワークショップの開催場所、夜間は撮影スタジオとして貸し出すなど、民泊以外の用途で収益を上げる方法も考えられます。
賃料の再交渉: 想定される収益性について家主と相談し、賃料を大幅に引き下げてもらう交渉を行うことが最も現実的な選択肢かもしれません。
初期投資を抑える工夫: 簡易的なシャワーブースやミニキッチンを設置するなど、初期投資を抑える工夫をすることで、少しでも収支改善を図ることができます。

カテゴリ： tokyo, shinagawaku

東京都品川区五反田 民泊可 貸店舗・事務所物件徹底解説！高収益の可能性と潜むリスクとは？