物件情報：
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物件名: 丸山町アパート102号
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家賃: 3.3万円（初月無料）
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敷金/礼金: 0円 / 0円
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間取り/面積: 2DK / 33.36㎡
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住所: 兵庫県神戸市長田区丸山町1-7-28
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築年月: 築61年
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構造: アパート（1階角部屋）
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交通: 神戸電鉄『丸山町駅』徒歩14分
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その他: インターネット無料、ペット相談可、事務所・法人利用可、駐輪場無料、家電付き（エアコン、二口ガスコンロなど）
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物件紹介動画: https://youtu.be/1EKi3YFgxog?si=MchM3s04IW1ouKS1
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動画内容: 玄関、和室、キッチン、浴室、トイレなど、部屋の内部を順番に紹介しています。和室は畳敷きで、キッチンや浴室は古さが感じられますが、生活に必要な設備は揃っていることが分かります。
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民泊適正評価：
良い点:
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初期費用が圧倒的に安い: 敷金・礼金・管理費・更新料がすべて無料であり、さらに初月家賃も無料のため、民泊運営を低リスクで始められる点が最大のメリットです。
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家賃が安い: 月額3.3万円という家賃は非常に安く、固定費を抑えられます。
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柔軟な利用方法: 事務所や法人登記、ペットの飼育、ルームシェアなど、多様な利用が可能です。民泊だけでなく、複数の選択肢があることはリスクヘッジになります。
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インターネット無料: Wi-Fiは民泊運営に必須の設備であり、無料で提供されているのは大きなコスト削減に繋がります。
悪い点:
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築年数が古い: 築61年と非常に古く、水回りや内装の老朽化は避けられません。リフォームや修繕に費用がかかる可能性があります。
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駅からの距離: 最寄り駅の丸山町駅から徒歩14分という距離は、特に荷物が多い観光客にとっては不便に感じられる可能性があります。
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間取りと広さ: 2DKで33.36㎡という広さは、ファミリー層や大人数グループの宿泊には適しておらず、ターゲット層が限られてしまいます。
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2年未満の解約違約金: 2年以内に解約する場合、家賃2ヶ月分の違約金が発生します。民泊運営が軌道に乗らなかった場合のリスクとなります。
契約前に確認するポイント：
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違約金と清掃費: 2年未満の解約時に発生する違約金（家賃2ヶ月分）と、退去時の清掃費（40,000円＋税）を事前に把握しておく必要があります。
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ペット飼育のルール: ペット同伴を許可する場合、追加家賃やルール（頭数制限、犬種など）を明確に確認し、清掃や備品管理の方法も決めておきましょう。
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民泊新法・条例の確認: 神戸市の民泊に関する条例やルールを確認し、法的に問題なく運営できるか、届出は必要かなどを確認しましょう。
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火災保険・保証会社: 火災保険料や家賃保証会社の加入料は入居者負担となるため、費用を事前に見積もっておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率： 神戸市全体の観光入込客数は、2022年時点で2,161万人（前年比161.6%）と増加傾向にあり、コロナ禍前の6割まで回復しています。神戸市全体では多くの観光客が訪れますが、物件のある長田区丸山町は主要な観光地から離れているため、観光客が直接この地域を訪れるケースは少ないと予想されます。したがって、高い稼働率を目指すには、ただ民泊サイトに掲載するだけでなく、ターゲットを絞った集客戦略が不可欠です。
運営した場合の想定年間利益：
前提条件:
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家賃: 3.3万円 × 12ヶ月 = 39.6万円
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その他経費: 光熱費、Wi-Fi、消耗品、清掃費（月1回）、火災保険料、保証会社加入料など、年間50万円と仮定。
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リフォーム費用: 築古物件のため、初期費用として100万円と仮定。
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宿泊単価: 1泊7,000円と仮定。
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稼働率: 25%（年間91日）と仮定。
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想定年間売上: 7,000円 × 91日 = 63.7万円
利益計算:
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年間利益: 63.7万円（売上） - 39.6万円（家賃） - 50万円（経費） = -25.9万円 (初年度は赤字)
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リフォーム費用償却後の利益: -25.9万円 - (100万円 ÷ 5年償却) = -45.9万円 (初年度の赤字)
この物件は家賃が非常に安いものの、立地や築年数から想定される稼働率では、初期投資の回収は困難であり、赤字運営となる可能性が高いです。
想定利益が低い場合の改善アイデア：
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ターゲット層の見直し: ペット可物件であることを最大限に活かし、ペット連れ専用の宿泊施設としてアピールすることで、競合との差別化を図る。
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長期滞在プランの提供: 1週間、1ヶ月といった長期滞在者向けに割引プランを提供することで、安定した収益を確保する。
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近隣住民との連携: 地域のお祭りやイベント情報を提供したり、近隣の飲食店と提携したりすることで、宿泊客の満足度を高め、リピーターを増やす。
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SNSでの情報発信: ターゲット層に響くようなSNSアカウントを作成し、物件の魅力や周辺情報を積極的に発信して集客を行う。