物件情報
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所在地: 新潟市西区五十嵐中島4-17-78
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最寄駅: JR越後線 内野西が丘駅、内野駅
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家賃: 35,500円
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管理・共益費: なし
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敷金/礼金: なし / 1ヶ月分
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間取り/面積: 3DK / 室内42.08㎡、室外60.41㎡（広い庭付き）
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築年数: 1968年6月（築57年）
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特記事項:
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家賃が6ヶ月間無料
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入居者と相談の上でリフォームを実施（床の色などを選択可能）
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水回り（トイレ、お風呂、キッチン）は最低限使える程度に修繕
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生活保護受給者、シングルマザー、高齢者など、家を借りにくい方を優先
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民泊・商売可能、ペット可
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初期費用は礼金1ヶ月分のみ
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6ヶ月以内の解約で違約金6ヶ月分
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広い庭付き
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動画から分かる物件の特徴
動画によると、現状は古い状態ですが、入居が確定次第、大家さんが責任を持って床や水回りをリフォームしてくれます。特に床は好みの色を選べるとのことです。トイレは水洗に改修されます。また、非常に広い庭があり、自由に活用できそうです。周囲は静かで、生活に便利な環境だという説明がありました。
民泊適正評価
この物件は、家賃の安さと広い庭、民泊の許可という点で魅力がありますが、いくつかの注意点も考慮する必要があります。
【良い点】
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初期費用と家賃の安さ: 礼金1ヶ月分（約3.55万円）のみで入居でき、最初の6ヶ月間は家賃が無料です。月々の家賃も安く、初期投資とランニングコストを抑えることができます。
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自由度の高い運営: 民泊や商売が可能で、ペット飼育も認められています。広い庭を活用したBBQやグランピングなど、ユニークな体験を提供することで差別化が図れます。
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リフォームの柔軟性: 築年数が古い物件ですが、大家さんが入居者の希望に合わせてリフォームしてくれるため、ある程度好みの空間を作り上げることができます。
【悪い点】
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リフォームの程度: 「最低限、問題なく使える程度にまで直す」という点が、ゲストの快適性にどの程度影響するか不確実です。特に水回りはゲストの満足度に直結するため、運営前に詳細を確認する必要があります。
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場所の観光客数: 新潟市全体の観光客数は増加傾向にありますが、この物件がある五十嵐中島エリアは観光の中心地とは言い難いため、集客には工夫が必要です。
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競合との差別化: 新潟市では一泊あたり5,000円前後の比較的安価な民泊施設も存在するため、ただ安さだけを売りにするのではなく、広い庭などを活かした付加価値が求められます。
契約前に確認するポイント
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リフォームの詳細: 具体的にどのようなリフォームがどこまで行われるのか、事前に大家さんと十分に話し合い、書面で合意しておくことが重要です。
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庭の利用範囲: 広い庭の利用方法（BBQ、喫煙スペース、ペットの遊び場など）について、近隣に迷惑がかからないか、規約を確認しましょう。
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民泊運営の具体的なルール: 「365日営業に変える手法もお教えします」とありますが、民泊新法では年間180日の制限があるため、この「手法」が合法的なものかどうか、詳細をしっかりと確認する必要があります。
運営した場合の想定年間利益
この物件は家賃が安いため、低リスクで始められますが、集客力と宿泊単価は工夫次第となります。
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初期費用:
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記載の初期費用（礼金）: 3.55万円
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その他リフォームでまかなわれない部分の設備投資: 50万円〜100万円程度
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年間収入（シミュレーション）
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1泊あたりの単価：10,000円
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年間稼働日数：180日（民泊新法の上限）
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年間売上：10,000円 × 180日 = 180万円
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年間費用
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家賃・管理費：(3.55万円 × 6ヶ月) = 21.3万円（初めの6ヶ月は無料のため）
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消耗品費：年間約20万円
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清掃費用：年間約30万円（外注する場合）
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民泊サイト手数料：年間約27万円（売上の15%と仮定）
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合計年間費用: 約98.3万円
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想定年間利益: 年間売上180万円 - 年間費用98.3万円 = 81.7万円
この物件は、家賃が安いという最大の強みを活かし、庭を活かした独自のコンセプトを打ち出すことで、堅実な収益を上げられる可能性を秘めています。