民泊物件  ·  05日 8月 2025

東京都墨田区 民泊可能！東向島駅徒歩4分のリフォーム済み戸建てで始める民泊運営の可能性と注意点

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987227498.html

  • 所在地: 東京都墨田区墨田３丁目

  • 最寄駅: 東武伊勢崎・大師線 東向島駅 徒歩4分、鐘ヶ淵駅 徒歩10分、京成押上線 八広駅 徒歩13分

  • 家賃: 22万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 3ヶ月分/2ヶ月分

  • 敷引・償却: 2ヶ月分

  • 使用部分面積: 62.51㎡

  • 建物構造・規模: 木造 2階/3階建

  • 築年数: 1993年11月（築31年10ヶ月）

  • 特記事項: 貴重な民泊可能物件、リフォーム履歴あり、室内大変きれい、バス･トイレ別、追焚機能、トイレ2ヶ所あり

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、民泊運営を志す人にとって、多くのメリットとデメリットを併せ持っています。

【良い点】

  • 圧倒的な立地: 都心部へのアクセスが良い東武伊勢崎線「東向島駅」から徒歩4分という、非常に利便性の高い立地です。浅草や東京スカイツリーといった観光地へのアクセスも良好なため、国内外からの高い集客が見込めます。

  • 民泊可能物件であること: **「貴重な民泊可能物件です」**と明確にされているため、物件探しにおける最大のハードルをクリアしています。民泊新法や自治体の条例に基づいた手続きもスムーズに進めやすいでしょう。

  • 内装の清潔感: リフォーム履歴があるため、築30年以上という古さを感じさせない、清潔な室内で運営を始められます。水回りも充実しており、ファミリーやグループ客のニーズに応えやすいです。

【悪い点】

  • 高額な家賃と初期費用: 家賃が月22万円と高く、さらに敷金・礼金、賃貸保証料、仲介手数料などを合わせると、初期費用は100万円を優に超える可能性があります。この固定費を賄うためには、常に高稼働率と高単価を維持しなければなりません。

  • 敷引・償却の存在: 敷金から2ヶ月分（44万円）が償却されるため、退去時にほとんど返金されない可能性が高いです。

  • 築年数の古さ: リフォーム済みとはいえ、築30年以上と古いため、見えない部分の老朽化や、設備の予期せぬ故障といったリスクを考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 事業用契約の条件: 民泊運営は事業用契約となるため、家賃や礼金に消費税が加算される可能性があります。正確な初期費用と月々のランニングコストを把握しましょう。

  2. 敷引・償却の条件: 敷金からの償却額が明確にされているため、契約時にこの条件を十分に理解し、納得した上で契約する必要があります。

  3. 民泊運営の特約事項: 民泊運営にあたり、騒音やゴミ出しに関するルール、設備の修繕費用負担など、オーナーとの間で取り決めるべき事項を事前に確認し、書面に残しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

東京都墨田区は、東京スカイツリーをはじめとする観光資源が豊富で、国内外の旅行者から高い人気を集めています。民泊の稼働率は年間を通して70%〜80%以上と非常に高く、特に観光シーズンや大型イベント時にはほぼ満室状態となることが多いです。この物件の立地は、安定した高稼働率を維持する上で大きな強みとなります。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件は、家賃が高いため、高単価と高い稼働率を維持する戦略が不可欠です。

  • 初期費用: 敷金・礼金、仲介手数料、賃貸保証料、家具家電購入費用、リネン類など、合計で約150万円〜200万円程度は見積もる必要があります。

  • 年間収入（シミュレーション）

    • 1泊あたりの単価：2.5万円（閑散期と繁忙期を考慮した平均単価）

    • 月間稼働日数：25日（年間稼働率83%と仮定）

    • 年間売上：2.5万円 × 25日 × 12ヶ月 = 750万円

  • 年間費用

    • 家賃：22万円 × 12ヶ月 = 264万円

    • 賃貸保証料・保険料等：年間約30万円

    • 水道光熱費、Wi-Fi通信費、消耗品費など：年間約50万円

    • 清掃費用：年間約90万円（プロに依頼する場合）

    • 民泊サイト手数料：年間約112.5万円（売上の15%と仮定）

    • 合計年間費用：約546.5万円

  • 想定年間利益: 年間売上750万円 - 年間費用546.5万円 = 203.5万円

このシミュレーションでは、年間200万円以上の利益が見込めますが、家賃が売上の約35%を占めるため、稼働率や単価が少しでも下がると利益に大きな影響が出ます。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  1. ターゲット層の絞り込み:

    • ファミリー・グループ客向け: 3LDKの間取りと充実した設備を活かし、ファミリーやグループ客に特化した高単価プランを提供します。

    • ワーケーション向け: 高速Wi-Fiやデスクを完備し、出張者やリモートワーカー向けの長期滞在プランを設けることで、閑散期の安定した収益を確保します。

  2. 高付加価値なサービスの提供:

    • 体験型プラン: 近くの観光地と提携し、人力車体験や着物レンタルなどをパッケージ化して販売することで、単価を上げます。

  3. 運営の効率化:

    • 清掃の内製化: 清掃を自分で行うことで、業者に支払う費用を大幅に削減し、利益率を向上させます。

この物件は、高額な家賃と初期費用というリスクがある一方で、東京という圧倒的な需要と民泊可能という確実な条件が大きな魅力です。資金力と確固たる運営戦略があれば、高い収益を目指せる可能性を秘めた物件と言えるでしょう。

カテゴリ： tokyo, sumidaku