物件情報
-
物件名: 佐世保市高梨町戸建
-
家賃: 1.5万円
-
敷金/礼金: 0円 / 0円
-
間取り/面積: 2K / 51.23㎡
-
住所: 長崎県佐世保市高梨町15−17
-
築年月: 築71年
-
構造: 一戸建て平屋
-
交通: 松浦鉄道西九州線「中佐世保駅」徒歩16分
-
その他: 初期費用完全0円(フリーレント2ヶ月、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・火災保険料・鍵交換費用なし)、民泊相談可、ペット可、DIY可、ルームシェア可
民泊適正評価
良い点:
-
初期費用・家賃が破格: 初期費用が完全に0円で、さらに家賃も月額1.5万円と非常に安いため、民泊運営を低リスクで始められます。
-
DIY自由: 「解体以外は何でも自由」というDIY可能な点は、物件に付加価値をつけ、他にはない個性的な民泊施設を作り上げる大きなチャンスです。
-
ペット飼育相談可: ペット同伴可能な民泊は需要が高く、宿泊単価アップにも繋がるため、大きな強みとなります。
悪い点:
-
築年数が非常に古い: 築71年と非常に古いため、耐震性や断熱性、水回り、電気系統などの設備に大きな問題がある可能性があります。
-
リフォーム・修繕は自己負担: 物件は「現況渡し」で、水回りの緊急トラブルを除き、基本的にオーナーからの修繕対応はありません。大規模なリフォーム費用と手間は全て自己負担となります。
-
アクセスが不便: 最寄りの「中佐世保駅」まで徒歩16分と、駅から離れているため、公共交通機関を利用する観光客にとっては不便に感じられる可能性があります。
-
残置物あり: 前の入居者が残したものがそのままになっているため、まずはその処分から始める必要があります。
契約前に確認するポイント
-
物件の状態を徹底的に確認: 築71年という古さのため、内覧時に雨漏りやシロアリ被害、水回りの配管、電気配線などを細かくチェックしましょう。
-
リフォーム費用の見積もり: 理想の民泊施設にするためにかかるリフォーム費用と期間を事前に見積もり、自己資金でまかなえるか確認が必要です。
-
保証会社の審査: 初期費用は0円ですが、保証会社の審査は必須となります。審査に通らない場合は、連帯保証人を立てる必要があります。
-
民泊運営の具体的な条件: 「民泊用物件としてもご相談可」とあるため、どのような条件で運営が可能か(年間日数制限、近隣への配慮など)を、契約前に必ず確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
佐世保市は、ハウステンボスや九十九島などの観光資源に恵まれ、年間を通じて多くの観光客が訪れます。佐世保市全体のホテル客室稼働率は2019年時点で約70%と高く、民泊に対する需要も一定数見込めます。ただし、物件は中心市街地から少し離れた閑静な住宅街にあるため、立地だけで高い稼働率を維持するのは難しいでしょう。
運営した場合の想定年間利益
前提条件:
-
家賃: 1.5万円 × 12ヶ月 = 18万円
-
その他経費: 光熱費、インターネット代、消耗品、清掃費、火災保険料など、年間で40万円と仮定。
-
宿泊単価: 1泊8,000円と仮定。
-
稼働率: 25%(年間91日)と仮定。
-
初期費用: 大規模なリフォーム費用として250万円を仮定。
-
想定年間売上: 8,000円 × 91日 = 72.8万円
利益計算:
-
年間利益: 72.8万円(売上) - 18万円(家賃) - 40万円(経費) = 14.8万円
-
リフォーム費用償却後の利益: 14.8万円 - (250万円 ÷ 10年償却) = -10.2万円
家賃が極端に安いため、初期のリフォーム費用さえ乗り越えれば、毎年の収益は十分に期待できます。しかし、初年度はリフォーム費用が重くのしかかり、赤字になる可能性が高いです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
DIYによるリフォーム費用の大幅削減: 専門業者に依頼せず、自分でDIYすることでリフォーム費用を大幅に削減できます。民泊のテーマを「DIY体験」や「古民家再生」にすることで、付加価値をつけることも可能です。
-
ターゲット層の明確化: ペット可である点を最大限に活かし、「ペットと泊まれる宿」として売り出したり、「ファミリー向け」「長期滞在者向け」など、ターゲットを明確に絞り込むことで、集客力を高めます。
-
地域との連携: 周辺の観光情報やグルメマップを作成し、佐世保市の観光協会や地元商店街と連携することで、宿泊客の満足度を上げ、リピーターを増やします。
-
副業としてスタート: 最初は副業として民泊運営を始め、週末や長期休暇のみの営業からスタートすることで、リスクを抑えながら運営のノウハウを蓄積するのも良いでしょう。