物件情報
・URL：https://jmty.jp/shiga/est-hou/article-1j126y
・所在地：滋賀県大津市
・最寄駅：JR東海道本線(琵琶湖線)(米原～京都) 大津駅
・家賃：6万円 (事業用利用の場合、別途消費税)
・管理費等：0円
・間取り/面積：-
・築年数：-
・特記事項：建物内部は解体が必要なほど老朽化しており、リフォームは自由。民泊利用希望者はアンケートフォームへの記入が必要。
民泊適正評価
この物件は、JR大津駅徒歩圏内という優れた立地条件が最大の魅力です。京都や大阪からのアクセスも良く、琵琶湖観光の拠点としても集客が見込めます。家賃が6万円と安価なため、初期費用や固定費を抑えたい方には大きなメリットです。 しかし、内部は完全に解体・リフォームが必要な「ボロい」状態であり、初期投資がかなり高額になる可能性があります。リフォーム費用を考慮すると、家賃の安さだけでは判断できません。また、物件の間取りや広さの詳細が不明であるため、どのようなタイプの宿泊施設にするか、集客ターゲットをどう設定するかを慎重に検討する必要があります。
契約前に確認するポイント
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リフォーム費用と期間の確認：内部は解体が必要なため、想定されるリフォーム費用と工事期間を複数の業者から見積もりを取り、総事業費を算出してください。
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民泊運営許可の確認：民泊新法（住宅宿泊事業法）や自治体の条例に基づき、この物件で合法的に民泊運営が可能か、大津市役所や専門の行政書士に相談して確認しましょう。
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賃貸借契約の条件確認：事業用賃貸借契約となるため、通常の住居用とは異なる条項が含まれている場合があります。特に、民泊運営に関する特約や、解約時の原状回復義務について、細かく確認することが重要です。
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周辺環境の調査：近隣に住宅がある場合、騒音やゴミ出しに関するトラブルが発生する可能性があります。事前に近隣住民の理解を得るための対策を検討しましょう。
周辺地域の平均稼働率 2017年の古いデータですが、民泊分析ツールによると、大阪府の平均稼働率は74.71%と高く、イベントシーズンにはさらに上昇する傾向があります。大津市は京都に近く観光地としての需要も高いため、これに近い高い稼働率を目指すことは十分に可能です。特に、京都の宿泊費が高い時期には、大津市への宿泊需要が高まることが期待できます。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性と周辺地域のデータをもとに、以下のような収益シミュレーションを立てることができます。
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初期費用：リフォーム費用、家具家電、運営許可申請費用など、最低でも300万円以上は見積もる必要があります。
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年間収入（シミュレーション）
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1泊あたりの単価：1.5万円（リフォーム後の状態、広さ、ターゲット次第で変動）
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年間稼働日数：180日（民泊新法の上限）
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年間売上：1.5万円 × 180日 = 270万円
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年間費用
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家賃：6万円 × 12ヶ月 = 72万円（別途消費税）
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水道光熱費、Wi-Fi通信費、消耗品費など：年間約30万円
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清掃費用、リネン交換費用など：年間約40万円
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民泊代行業者への手数料：年間約40万円（売上の15%程度と仮定）
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合計年間費用：約182万円
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想定年間利益
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年間売上270万円 - 年間費用182万円 = 88万円 このシミュレーションでは年間88万円の利益が見込めますが、初期費用を回収するには数年かかる計算になります。
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想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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付加価値の提供：
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独自性のあるコンセプト：リフォームを自由にできる強みを活かし、デザイン性の高い空間や、特定のテーマ（例：アウトドア、伝統文化、ワークステイなど）に特化したコンセプトを打ち出すことで、単価を上げ、稼働率を高めることが可能です。
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サービスを充実：周辺の観光施設と提携して割引券をつけたり、地元の食材を使った朝食を提供したりすることで、顧客満足度を向上させ、リピーターを増やします。
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運営コストの見直し：
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セルフクリーニングの導入：清掃を自分で行うことで、清掃費用を大幅に削減できます。
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民泊代行業者を使わない：集客やゲスト対応を自身で行うことで、手数料を節約できます。
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柔軟な運営体制：
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ハイシーズン集中運営：琵琶湖花火大会などのイベント時やGW、夏休み期間などのハイシーズンに集中して稼働率を上げる戦略を取る。
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長期滞在プランの提供：180日の営業日数上限があるため、長期滞在割引を設定することで、安定した収益を確保できます。
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この物件は、リフォームと運営戦略次第で大きな可能性を秘めています。しかし、初期投資の大きさや運営の手間を十分に考慮し、慎重に計画を立てることが成功への鍵となるでしょう。