民泊物件  ·  04日 8月 2025

徳島市 民泊可！DIY自由な平屋一軒家で始める「空き家活用」民泊の魅力と課題

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/tokushima/est-hou/article-1j0kzq

  • 所在地: 徳島県徳島市国府町南岩延

  • 最寄駅: 公共交通機関の情報なし。車での移動が前提。

  • 家賃: 3.8万円（事業用利用の場合、別途消費税）

  • 管理費: 2,000円

  • 間取り/面積: 平屋3DK、離れ・倉庫付き

  • 築年数: 築年数記載なし（動画では築年数相応の劣化が見られる）

  • 特記事項: 仲介手数料・敷金・礼金0円、現状貸し、DIY可、ペット可、駐車場2〜3台無料、民泊可、大家直契約

  • 動画: https://youtu.be/kxRyrCGpwg4

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、民泊運営においてユニークな魅力と明確な課題を両方持っています。

【良い点】

  • 初期費用の安さ: 仲介手数料、敷金、礼金がすべてゼロであり、初期費用が家賃等を含めても66,750円と極めて安価です。これは民泊事業を始める上での大きなアドバンテージとなります。

  • 高い自由度: 「DIY可」の条件は、自分好みの内装にリノベーションできるため、オリジナリティのある民泊施設を作ることができます。

  • 広さと付加価値: 平屋3DKの間取りに加え、離れと倉庫、広大な駐車場が備わっているため、ファミリー層やグループ客、車で訪れる旅行者をターゲットにしやすいです。ペット可であることも強みとなります。

  • 大家さんの協力体制: 「なんでも相談ください」という大家さんの姿勢は、運営上の問題を解決する上で心強い味方となるでしょう。

【悪い点】

  • 建物の状態: 「完全現状貸し」であり、床の緩みなど修繕が必要な箇所が複数あります。特に動画によると、お風呂はボイラー式で長期間未使用のため、使用できるか不明な状態です。リフォーム費用や期間を事前にしっかりと見極める必要があります。

  • 立地の不便さ: 最寄り駅の記載がなく、車での移動が前提となるため、公共交通機関をメインに利用する旅行者の集客は難しいかもしれません。

  • 地方都市の需要: 徳島市は阿波おどり期間中に観光客が集中するものの、それ以外の期間は集客に工夫が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 修繕費用の詳細: 複数の工務店からリフォームや修繕の見積もりを取り、初期費用全体を明確に把握しましょう。

  2. 民泊事業に関する合意: 民泊可の条件について、宿泊可能人数や営業日数、近隣への配慮事項などを書面で確認してください。

  3. 設備の状態確認: 動画で不明とされていたボイラーやその他の設備が使用可能か、または修繕が必要な場合の費用負担について、大家さんと事前に話し合っておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

徳島市内の民泊稼働率は、特定のイベント期間（特に阿波おどり）を除くと、他の大都市圏と比較して低い傾向にあります。しかし、ユニークな体験を提供する施設や、長期滞在に特化した施設は一定の需要を確保しているというデータもあります。この物件は、立地の課題を補うための工夫が成功の鍵となります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件は、築年数相応の修繕が必要なため、リフォーム費用を考慮した収益シミュレーションが必要です。

  • 初期費用: 修繕費用（DIYで抑えるとしても約100万円以上）、家具家電代（約50万円）など、合計で約150万円程度を見積もる必要があります。

  • 年間収入（シミュレーション）

    • 1泊あたりの単価：8,000円（DIYで魅力的な空間を作った場合を想定）

    • 月間稼働日数：15日（年間稼働率50%と仮定）

    • 年間売上：8,000円 × 15日 × 12ヶ月 = 144万円

  • 年間費用

    • 家賃・管理費：4万円 × 12ヶ月 = 48万円（事業用消費税含まず）

    • 水道光熱費、Wi-Fi通信費、消耗品費など：年間約20万円

    • 清掃費用：年間約20万円（毎回業者に依頼する場合）

    • 民泊サイト手数料：年間約15万円（売上の10%程度と仮定）

    • 合計年間費用：約103万円

  • 想定年間利益: 年間売上144万円 - 年間費用103万円 = 41万円

このシミュレーションでは、年間約40万円の利益が見込めます。初期投資が低いため、投資回収までの期間は比較的短いですが、修繕内容によってはさらに費用がかかる可能性があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  1. ターゲットの絞り込み:

    • ペット同伴客向け: 広い庭や平屋という特性を活かし、ペットと安心して過ごせる設備を充実させ、ペット同伴専門の宿として差別化を図ります。

    • ワーケーション・長期滞在向け: 離れや倉庫をオフィススペースに改装し、高速Wi-Fiやデスクを整備。長期滞在割引を設定することで、安定した収益を確保します。

  2. 独自の体験を付加する:

    • DIY体験: ゲストにDIYの一部を体験してもらうなど、物件の特性を活かしたイベントを企画し、ユニークな魅力をアピールします。

    • 地域との連携: 近隣の飲食店や観光施設と提携し、割引サービスを提供することで、地域全体の魅力を高め、集客につなげます。

  3. コスト削減:

    • 清掃のセルフ化: ゲストに清掃を促したり、自身で清掃を行うことで、清掃費用を大幅に削減します。

この物件は、**「初期投資の低さ」と「DIYによる自由度の高さ」**という最大の強みを活かすことが成功への鍵です。ただ家を貸すだけでなく、体験やコミュニティといった付加価値を提供することで、地方都市でも魅力的な民泊事業を構築できるでしょう。

カテゴリ： shikoku, tokushima