民泊物件  ·  04日 8月 2025

茨城県神栖市 民泊応相談！初期費用0円＆フルリノベーション済み物件で始める民泊運営の可能性と課題

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/ibaraki/est-hou/article-1j0zba

  • 所在地: 茨城県神栖市田畑エリア（ほぼ大野原）

  • 最寄駅: JR成田線（駅名記載なし）

  • 家賃: 4.5万円（別途管理費3,000円）

  • 敷金/礼金: 0円/0円

  • 間取り/面積: 2DK（約45㎡）→ 1LDKへフルリノベーション済み

  • 築年数: 築34年

  • 特記事項: 敷金・礼金・更新料・仲介手数料0円、リノベーション済み、ペット可、室内喫煙可、民泊応相談

  • 駐車場: 無料（1台）、2台目も相談可

  • 写真: 多数の画像あり（https://photos.app.goo.gl/ZcDs24sQsaY29m7Y7 より確認可能）

  • アクセス: コンビニまで車3分、小学校まで徒歩13分など、車移動が前提の立地

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、初期費用を極力抑えたい方にとって非常に魅力的な選択肢です。敷金・礼金がゼロである上に、家賃も管理費込みで月4.8万円と手頃です。さらに、築34年ながらもフルリノベーションが施されており、新品の設備（システムキッチン、エアコン、温水洗浄便座など）が揃っているため、開業後の追加コストを抑えられます。ペット可・多頭飼い可、室内喫煙可という特異な条件は、特定のターゲット層に刺さる大きな強みとなり、差別化を図る上で非常に有利です。

 

しかし、この物件の最大の欠点は立地です。最寄り駅からの詳細なアクセスは不明ですが、周辺情報が車での移動を前提としており、公共交通機関の利便性は低いと判断できます。神栖市は京葉工業地帯の一部であり、観光客よりもビジネスや工業関連の長期滞在者が主なターゲットとなる可能性が高いです。インバウンド需要や一般的な観光客をターゲットにするには、集客に苦労するでしょう。また、物件がアパートタイプであるため、近隣住民への配慮も不可欠です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊運営の許可範囲: 「民泊応相談」と記載されているため、具体的にどのような条件であれば許可されるのか、オーナーに必ず確認しましょう。宿泊可能人数、営業日数、運用方法（民泊新法、特区民泊、旅館業法など）について、書面で取り交わしておくことが重要です。

  2. 清掃や原状回復に関する特約: ペット可・喫煙可であるため、退去時の原状回復費用が通常よりも高額になる可能性があります。入居時の状態を写真で記録し、清掃や修繕に関する費用負担の範囲を契約書で明確に確認しましょう。

  3. 周辺環境とトラブル対策: アパートの他の入居者とのトラブルを避けるため、夜間の騒音やゴミ出しルールなど、近隣に配慮した運営方法を事前に計画しておく必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

茨城県神栖市は、工場地帯や鹿島アントラーズのスタジアムがある地域であり、観光地としてメジャーではありません。しかし、ビジネス目的の出張者や、スポーツ観戦・合宿目的の長期滞在者からの宿泊需要は一定数見込めます。大都市圏のような高稼働率は期待できませんが、週末やイベント開催時に単価を上げることで収益を確保する戦略が有効です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件の特性を考慮し、以下のように収益をシミュレーションします。

  • 初期費用: リノベーション済みのため、家具家電の購入費用（約50万円）と、民泊運営に必要な備品代（約10万円）程度。初期費用が抑えられるのが最大のメリットです。

  • 年間収入（シミュレーション）

    • 1泊あたりの単価：8,000円（近隣のビジネスホテルの相場や、物件の設備を考慮）

    • 月間稼働日数：15日（年間稼働率50%と仮定）

    • 年間売上：8,000円 × 15日 × 12ヶ月 = 144万円

  • 年間費用

    • 家賃・管理費：4.8万円 × 12ヶ月 = 57.6万円

    • 水道光熱費、Wi-Fi通信費、消耗品費など：年間約20万円

    • 清掃費用：年間約20万円（毎回清掃を業者に依頼する場合）

    • 民泊サイト手数料：年間約15万円（売上の10%程度と仮定）

    • 合計年間費用：約112.6万円

  • 想定年間利益: 年間売上144万円 - 年間費用112.6万円 = 約31.4万円

このシミュレーションでは、年間約30万円ほどの利益が見込めます。初期投資が低いため、投資回収までの期間は比較的短いですが、大都市圏のような高い収益は期待できません。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  1. ターゲットの再設定と専門性の追求:

    • ビジネス・長期滞在客向け: 近隣の工場や企業への出張者をターゲットに、長期滞在割引プランや朝食サービスを提供することで、安定した稼働率を確保します。

    • ペット同伴専門施設: 広々としたドッグランスペースを整備するなど、ペット同伴客向けの特別なサービスを提供し、競合との差別化を図り単価を上げます。

  2. 運営の効率化:

    • セルフクリーニングの導入: ゲストに簡単な清掃をお願いしたり、自身で清掃を行うことで、清掃費用を削減します。

    • 家電付きの強みを活かす: 「家電付きで身軽に宿泊できる」という点をアピールし、単身のビジネス客や出張者の獲得を狙います。

この物件は、立地のデメリットを理解した上で、「初期投資の低さ」と「ペット可・喫煙可」という独自性を活かした運営戦略を立てることが成功への鍵となります。安易に大都市の民泊と同じような運営を考えるのではなく、この物件ならではの強みを最大限に活かすことが重要です。

カテゴリ： kanto, ibaraki