民泊物件  ·  04日 8月 2025

京都市上京区 民泊可！上七軒ど真ん中の和モダン京町家で始める高収益民泊の可能性と注意点

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1j0eex

  • 所在地: 京都府京都市上京区

  • 最寄駅: 京福電鉄北野線 北野白梅町駅

  • 家賃: 24万円（事業用利用の場合、別途消費税）

  • 管理費: 0円

  • 敷金/礼金: 1ヶ月分/2ヶ月分（事業用利用の場合、礼金に別途消費税）

  • 間取り/面積: 2LDK / 55㎡

  • 建築年数: 不明

  • 特記事項: 京都最古の花街「上七軒」の中心に位置、和モダンな京町家、中庭・カウンターテーブル常設、家具付きで利用可、民泊可、物件調査等のサポート可能

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、民泊運営を成功させるための理想的な条件を多く備えていますが、同時に高リスク・高リターンの性質を持っています。

【良い点】

  • 最高の立地: 京都屈指の観光地である「上七軒」の中心という、圧倒的な立地です。インバウンド観光客からの高い需要が確実に見込めます。

  • 物件の魅力: 京町家特有の趣と、和モダンにデザインされた内装は、特別な宿泊体験を求める旅行者に強くアピールできます。中庭やカウンターテーブルといった設備も付加価値を高めます。

  • 運営の柔軟性: 家具付きであるため、内装費用や初期コストを抑えつつ、すぐに運営を始められる可能性があります。

【悪い点】

  • 高額な家賃: 家賃が月24万円と非常に高額です。この固定費を賄うためには、常に高い稼働率と高単価を維持しなければなりません。

  • 高額な初期費用: 敷金（1ヶ月分）、礼金（2ヶ月分）に加え、事業用利用の場合は家賃と礼金に消費税が加算されます。初期投資が数百万円に及ぶ可能性があり、資金力が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 事業用契約の条件: 民泊は事業用契約となるため、家賃と礼金に消費税が加算されます。正確な初期費用と月々のランニングコストを把握しましょう。

  2. 民泊運営の特約事項: 民泊運営にあたり、騒音やゴミ出しに関するルールなど、オーナーとの間で取り決めるべき事項を事前に確認し、書面に残しておきましょう。

  3. 物件の状態: 家具付きとありますが、どこまで利用可能か、修繕が必要な箇所がないかなど、内見時に細かくチェックすることが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

京都市は、全国でも有数の観光地であり、特に歴史的な景観が残る上京区はインバウンド需要が非常に高いエリアです。民泊の稼働率は年間を通して70%〜80%以上と高く、特に桜や紅葉のシーズン、祇園祭などのイベント時にはほぼ満室となり、高単価での予約が期待できます。この物件の立地は、安定した高稼働率を維持する上で大きな強みとなります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

最高の立地と物件の魅力を活かせば、高収益が期待できますが、家賃の高さには十分な注意が必要です。

  • 初期費用: 敷金（24万円）、礼金（48万円）、初回家賃（24万円）に加え、仲介手数料や消費税、家具購入費用など、合計で約150万円〜200万円程度は見積もる必要があります。

  • 年間収入（シミュレーション）

    • 1泊あたりの単価：4万円（閑散期と繁忙期を考慮した平均単価）

    • 月間稼働日数：25日（年間稼働率83%と仮定）

    • 年間売上：4万円 × 25日 × 12ヶ月 = 1200万円

  • 年間費用

    • 家賃・消費税：26.4万円 × 12ヶ月 = 316.8万円

    • 水道光熱費、Wi-Fi通信費、消耗品費など：年間約50万円

    • 清掃費用：年間約80万円（プロに依頼する場合）

    • 民泊サイト手数料：年間約180万円（売上の15%と仮定）

    • 合計年間費用：約626.8万円

  • 想定年間利益: 年間売上1200万円 - 年間費用626.8万円 = 573.2万円

このシミュレーションでは、高収益が見込めますが、家賃が売上の約25%を占めるため、稼働率や単価が少しでも下がると利益に大きな影響が出ます。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  1. 特別な体験を提供する:

    • 文化体験の提供: 茶道や着付け、和菓子作りなど、京都ならではの文化体験を企画し、宿泊客に提供することで、単価を上げ、物件の付加価値を高めます。

    • リピーター戦略: 挨拶状や季節の贈り物など、心温まるおもてなしを提供することで、リピーターを増やし、安定した予約を確保します。

  2. 長期滞在を促す:

    • 多言語での情報提供: 外国人観光客向けに周辺のおすすめ情報や京都の魅力を多言語でまとめ、長期滞在を促します。

  3. 運営の効率化:

    • 自動化の導入: スマートロックや自動チェックインシステムを導入し、運営コストを削減します。

    • 清掃の内製化: 清掃を自分で行うことで、業者に支払う費用を大幅に削減できます。

この物件は、高額な家賃というリスクを背負う一方で、圧倒的な立地と物件の魅力という大きなリターンが期待できます。資金力と確固たる運営戦略があれば、非常に高い収益を目指せる、夢のある物件と言えるでしょう。

カテゴリ： kansai, kyoto