【茨城県牛久市】家賃6万円の4LDK戸建は民泊に最適？メリット・デメリットを徹底解説！

物件情報

 

• 物件名: 大家直募集！家賃6万円！リフォーム中！ペット可◆平成築2階建4LDK戸建◆駐車場1台付き

• 掲載URL: https://jmty.jp/ibaraki/est-hou/article-1izkos

• 住所: 茨城県牛久市小坂町1890−150

• 間取り/面積: 4LDK以上 / 101.44㎡

• 家賃: 60,000円（ペット飼育時+10,000円）

• 敷金/礼金: なし

• 共益費: なし

• 建築年数: 築36年

• リフォーム状況: 2025年8月末完成予定（内装、水回り、草刈りなど）

• 駐車場: 1台付き（車高1.6m制限の車庫あり）

• ライフライン: 公営水道、公共下水、プロパンガス

• 周辺施設: セブンイレブンまで車4分、牛久阿見ICまで車5分

• 特記事項: 初期費用は家主負担（初回保証会社加入費用）。短期解約違約金あり（1年以内：家賃2ヶ月分、2年以内：家賃1ヶ月分）。退去時にクリーニング代として家賃1ヶ月分負担。

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

• 家賃が安い: 月額6万円という低家賃は、民泊運営において最大のメリットです。固定費を抑えられるため、利益を出しやすい構造になります。

• 広い間取り: 4LDK、101.44㎡という広さは、大人数のグループやファミリー層の集客に有利です。複数人での利用が増えれば、1泊あたりの単価を上げやすくなります。

• 初期費用を抑えられる: 敷金・礼金・共益費が無料で、初回保証会社加入費用も家主負担というのは非常に魅力的です。開業初期の資金繰りに余裕が生まれます。

• ペット可: ペット同伴可能な民泊は需要が高まっており、競合との差別化ポイントになります。ペット関連の備品を充実させることで、付加価値を高められます。

• リフォーム済み: リフォームが完了している状態で借りられるため、入居後すぐに民泊としてスタートできます。内装や水回りが新しく、ゲストに快適な空間を提供できます。

 

悪い点（デメリット）

 

• 立地が不便: 牛久市の中でも、最寄り駅からのアクセスや公共交通機関の情報が記載されていません。車での移動が前提となる立地は、インバウンド（外国人観光客）や車を所有していない国内旅行客の集客に大きな課題となります。

• 集客の難しさ: 周辺に有名な観光地が少ないため、宿泊目的のゲストを安定的に集めるのが難しい可能性があります。特に平日の稼働率を上げるための工夫が不可欠です。

• 駐車場制限: 車庫の高さが1.6mという制限は、車種によっては利用できないため、利用可能なゲストを限定してしまいます。

• ランニングコスト: プロパンガスは都市ガスに比べて料金が高くなる傾向があり、水道光熱費がかさむ可能性があります。大人数での利用が増えるほど、このコストは無視できません。

 

契約前に確認するポイント

 

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出: 民泊運営には、行政への届出が必要です。物件が所在する牛久市で民泊事業を行う場合の条例や、必要となる書類を事前に確認しましょう。

2. 短期解約違約金: 1年以内の解約で家賃2ヶ月分、2年以内の解約で家賃1ヶ月分の違約金が発生します。事業が軌道に乗らなかった場合のリスクとして、しっかり認識しておく必要があります。

3. 退去時のクリーニング費用: 退去時に家賃1ヶ月分のクリーニング費用が発生します。これは初期費用が抑えられている代わりに、退去時にかかる費用として考えておきましょう。

4. プロパンガス料金: 地域のプロパンガス料金や、物件のガス会社を確認し、月々のコストを予測しておきましょう。

5. 周辺地域の騒音問題: 住宅地であるため、騒音トラブルは避けたいところです。近隣住民に配慮した運営ルールを設ける必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

茨城県牛久市周辺の民泊稼働率に関する公的なデータは少ないものの、近隣の宿泊施設情報から推測すると、平日と週末で需要に大きな差があると見られます。都心部と比較して観光客の絶対数が少ないため、平均的な稼働率は30〜50%程度と想定されます。特に、本物件のように駅から離れた立地では、この範囲の下限か、それ以下になる可能性も考慮すべきでしょう。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

低稼働率（月10日稼働）、中稼働率（月15日稼働）、高稼働率（月20日稼働）の3パターンでシミュレーションしてみます。

• 前提条件:

  • 家賃: 60,000円

  • 1泊あたりの宿泊単価: 15,000円（4人宿泊を想定）

  • 運営費用（清掃費、消耗品、光熱費、WiFi代等）: 月50,000円

  • 民泊サイト手数料: 売上の10%

  • 年間営業日数上限: 180日（民泊新法）

 

※月間費用合計 = 家賃6万円 + 運営費用5万円 + 手数料（売上の10%）。年間利益は180日営業を前提とした試算です。 この試算から、年間30万円〜156万円の利益が見込めますが、低稼働率の場合は利益が少なく、家賃の安さが活かしきれない可能性があります。

 

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

 

想定利益を上げるためには、集客力を高める工夫が必要です。

• ターゲット層の拡大: 近隣にゴルフ場やアウトレットがあるため、これらの施設を利用する団体客やファミリー層をターゲットに特化したプランを打ち出しましょう。

• 体験型コンテンツの提供: BBQ設備を設置したり、近隣の農家と提携して野菜収穫体験を組み込んだりするなど、宿泊以外の付加価値を提供することで、利用動機を高めることができます。

• 長期滞在向けの割引: ワーケーションや短期的な仕事での利用を促すため、1週間や1ヶ月単位の長期滞在割引プランを設定してみましょう。

• SNSを活用した情報発信: 物件の魅力や周辺の観光情報を、SNSで積極的に発信し、潜在的なゲストにアピールすることが重要です。

この物件は、低家賃と広い空間という大きな利点を持ちながらも、立地的なデメリットをどう克服するかが成功の鍵となります。これらの点を踏まえ、慎重に検討することをお勧めします。