【群馬県桐生市】家賃3万円の築古戸建は民泊の穴場？初期費用なし・民泊可物件を徹底解剖！

物件情報

 

• 物件名: 【家主直募集】格安！家賃3万◆初期費用なし◆ペット多頭飼い可◆民泊利用歓迎

• 掲載URL: https://jmty.jp/gunma/est-hou/article-1fsnbu

• 住所: 群馬県桐生市梅田町３丁目２３−４３

• 間取り/面積: 4LDK以上 / 122.26㎡（1階73.41㎡、2階48.85㎡）

• 家賃: 30,000円（ペット飼育時+10,000円）

• 敷金/礼金: なし

• 共益費: なし

• 建築年数: 築53年

• 駐車場: 2台付き（車種による）

• ライフライン: 公営水道、公共下水、プロパンガス

• 周辺施設: セブンイレブンまで車7分、カインズまで車5分

• 特記事項: 初期費用は家主負担（初回保証会社加入費用）。短期解約違約金あり（1年以内：家賃2ヶ月分、2年以内：家賃1ヶ月分）。現況渡し。退去時にクリーニング代として家賃1ヶ月分負担。

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

• 家賃が圧倒的に安い: 月3万円という破格の家賃は、民泊運営の最大の武器です。固定費を極限まで抑えられるため、たとえ稼働率が低くても赤字になりにくく、利益を出しやすい体質になります。

• 広い空間: 4LDK、122㎡という広さは、大人数のグループや二世帯ファミリー、合宿利用など、多様な層の集客を可能にします。

• 初期費用を大幅に削減: 敷金・礼金・共益費が無料で、初回保証会社費用も家主負担というのは、開業初期の大きな負担を軽減してくれるでしょう。

• 駐車場2台完備: 地方では車での移動が必須となるため、駐車場が2台分あるのは大きな強みです。特にグループ利用では重宝されます。

• ペット多頭飼い可: ペット同伴可能な民泊は需要が高まっており、多頭飼いまでOKという条件は、競合との明確な差別化ポイントになります。

 

悪い点（デメリット）

 

• 立地が不便: JR桐生駅が最寄り駅とありますが、物件の住所から車で15分〜20分程度かかります。公共交通機関を利用するゲストの集客は難しく、車を持たないインバウンド客や国内旅行客には不向きです。

• 築年数が古い: 築53年という古さは、設備の故障や不具合のリスクを伴います。現況渡しであるため、修繕費用が自己負担になる可能性も考慮しなければなりません。また、内装の古さがゲストの評価に影響することも考えられます。

• 集客の難しさ: 都心部と比べて、近隣に常に人が集まるような観光スポットが少ないため、平日の集客には苦戦する可能性があります。

• ランニングコスト: プロパンガス供給物件のため、ガス料金が都市ガスに比べて高くなる傾向があります。冬場など、使用量が増える時期の光熱費に注意が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出: 物件が所在する桐生市では、民泊事業に関する条例が定められている場合があります。事前に市役所の担当窓口に相談し、必要な手続きや条件を確認しましょう。

2. 現況渡しのリスク: 築年数が古いため、入居後に予期せぬ設備の不具合が見つかる可能性があります。契約前に内見を必須とし、できる限り現状を細かくチェックしておくことが重要です。

3. 短期解約違約金: 1年以内に解約すると家賃2ヶ月分、2年以内でも1ヶ月分の違約金が発生します。事業が軌道に乗らなかった場合のリスクとして、十分に認識しておきましょう。

4. 退去時の費用: 退去時に家賃1ヶ月分のクリーニング費用負担が明記されています。敷金・礼金がない代わりに、退去時にかかる費用として覚えておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

群馬県桐生市周辺の民泊稼働率の公的なデータは少ないため、近隣の宿泊施設や観光動向から推測する必要があります。都心部や有名観光地に比べると、年間を通した平均稼働率は**30〜40%**と低めに見積もるのが現実的でしょう。しかし、特定の時期（例：桐生祇園祭、ハイキングシーズンなど）には需要が高まり、稼働率が一時的に上昇する可能性があります。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

家賃3万円という低コストを活かし、宿泊単価を抑えつつ運営した場合の収益をシミュレーションしてみます。

• 前提条件:

  • 家賃: 30,000円

  • 1泊あたりの宿泊単価: 12,000円（4人宿泊を想定）

  • 運営費用（清掃費、消耗品、光熱費、WiFi代等）: 月40,000円

  • 民泊サイト手数料: 売上の10%

  • 年間営業日数上限: 180日（民泊新法）

※月間費用合計 = 家賃3万円 + 運営費用4万円 + 手数料（売上の10%）。年間利益は180日営業を前提とした試算です。 家賃が非常に安いため、低稼働率でも月間約5万円の利益が見込めます。これは地方での民泊運営において、大きな強みと言えるでしょう。

 

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

• ターゲットを絞る: 桐生市はハイキングや釣りが盛んな地域です。アウトドア愛好家向けの設備（乾燥室、釣り具洗い場など）を充実させ、ニッチな需要を掘り起こしましょう。

• 築古の魅力を活かす: 築53年のレトロな雰囲気をコンセプトとし、昭和風の内装や家具を配置するのも良いアイデアです。「懐かしい古民家ステイ」として打ち出すことで、新たな層の集客に繋がります。

• ペット向けサービスを強化: ドッグランを設営したり、ペット用のアメニティを充実させたりして、「愛犬と泊まれる宿」としてのブランドを確立することも有効です。

• 地域との連携: 近隣の飲食店や商店と提携し、宿泊客限定のクーポンを提供することで、地域経済に貢献しつつ、物件の魅力を高められます。