民泊物件 · 03日 8月 2025

【東京都台東区】リフォーム前提で民泊に！家賃14.3万円の築古戸建はアリ？収支シミュレーションで徹底検証！

家賃が比較的安価: 月額14.3万円という家賃は、東京の主要な観光エリアである台東区の物件としては比較的安価です。固定費を抑えやすいため、収益を確保しやすいというメリットがあります。
民泊利用相談可能: 物件情報に「民泊、寮、店舗等々業種ご相談ください」と明記されているため、大家さんが民泊事業に理解がある可能性が高いです。他の物件のように交渉から始める必要がないため、事業をスムーズに進められます。
リフォームが可能: 自身の民泊コンセプトに合わせた内装・設備に自由にカスタマイズできる点は大きな強みです。DIYなどで初期投資を抑えつつ、個性的な空間を作り出すことで、他の物件との差別化が図れます。

駅からのアクセスが悪い: 最寄駅から徒歩17分、別の駅からも徒歩22分という立地は、特に大きな荷物を持った観光客にとって大きなデメリットとなります。バス停が近くにあるなど、代替交通手段の情報を事前に提供することが必須です。
初期投資が必要: 「リフォーム可能物件」であることや、「バルコニーそこ床がない為、工事が必要です。」という記載から、入居前に修繕やリフォームが必要になる可能性が高いです。安価な家賃でも、初期の改修費用で費用がかさむ可能性があります。
物件が古い: 築49年という年数は、設備の故障や老朽化によるトラブルのリスクを伴います。特に水回りや電気系統の不具合には注意が必要です。
1階部分のみの賃貸: 物件は2階建てですが、賃貸は1階部分のみ（40.5㎡）とされています。これにより、宿泊人数が限られ、1泊あたりの単価を上げにくいという課題があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出: 物件が所在する台東区では、民泊事業に関する条例が定められている場合があります。事前に区役所の担当窓口に相談し、必要な手続きや条件（営業日数や近隣住民への説明など）を確認しましょう。
リフォームの範囲と費用: 大家さんとリフォームの範囲や費用負担について詳細に話し合い、書面で合意を得ることが重要です。特に、構造に関わる部分や水回りの工事については、慎重な検討が必要です。
初期費用の詳細: 敷金、礼金以外にかかる保証金（家賃3ヶ月分）や仲介手数料、保証会社加入費用など、初期投資額を正確に計算しておきましょう。
バス停など代替交通手段の確認: 口コミ情報でバス停の存在が示唆されています。駅からの不便さを補うため、物件周辺のバス停やバス路線を事前に調べておきましょう。

台東区は浅草や上野など、観光スポットが多数存在するエリアです。民泊の需要は高く、**年間を通じて50%〜70%**の稼働率も十分に狙えます。特に桜のシーズンや花火大会、年末年始などは宿泊需要が爆発的に高まります。

家賃14.3万円という比較的低コストを活かし、運営した場合の収益をシミュレーションします。

前提条件:
- 家賃: 143,000円
- 1泊あたりの宿泊単価: 15,000円（2〜3人宿泊を想定）
- 運営費用（清掃費、消耗品、光熱費、WiFi代等）: 月50,000円
- 民泊サイト手数料: 売上の10%
- 年間営業日数上限: 180日（民泊新法）

※月間費用合計 = 家賃14.3万円 + 運営費用5万円 + 手数料（売上の10%）。年間利益は180日営業を前提とした試算です。この試算から、この物件で黒字を出すには、最低でも月15日以上の稼働率を維持する必要があることがわかります。

ターゲットを絞る: 最寄駅から遠いというデメリットを逆手に取り、静かな滞在を求める層や、長期滞在で落ち着いて過ごしたいデジタルノマド層をターゲットにしましょう。
魅力的なコンセプト: 築古の建物を活かし、「昭和レトロ」や「古民家風」など、個性的なコンセプトでリフォームすることで、駅から遠くても泊まりたいと思わせる魅力を創出しましょう。
詳細なアクセス情報の提供: 駅からの道順を写真付きで丁寧に説明したり、近くのバス停から物件までのアクセスを詳細に案内するガイドブックを作成するなど、交通の不便さを補う工夫をしましょう。
スカイツリーを活かす: 物件からスカイツリーが見えるというメリットを最大限にアピールし、夜景が楽しめる部屋として付加価値を高めましょう。

カテゴリ： tokyo, taitoku