民泊物件 · 03日 8月 2025

【京都市東山区】家賃90万円！一棟貸店舗を民泊・ゲストハウスにするのはアリ？驚異の収支シミュレーション！

抜群の立地: 祇園、清水寺、八坂神社など、京都を代表する観光地が徒歩圏内にある超一等地です。国内外問わず、多くの観光客が求めるエリアであり、高い集客力が期待できます。
一棟貸しの希少性: 一棟貸しという物件は、特にプライベートな空間を重視する富裕層や、大人数のグループ客に非常に人気があります。他のゲストを気にすることなく滞在できるため、高単価での宿泊料金を設定しやすいのが強みです。
広々とした空間: 建築面積294㎡、4階建てという広さは、大人数の宿泊にも対応可能です。複数の寝室やリビングスペースを設けることで、多様なニーズに応えられます。
契約期間が長い: 定期借家契約ですが10年間という長期で借りられるため、初期投資を回収し、事業を安定させるための計画を立てやすいです。

家賃と初期費用が超高額: 月90万円という家賃は、民泊運営のハードルを極限まで引き上げます。加えて敷金500万円は、開業時の資金繰りを非常に厳しくします。稼働率と単価を高く保たなければ、簡単に赤字に転落するリスクがあります。
定期借家契約のリスク: 10年後の再契約が保証されていないため、事業が軌道に乗っても、契約満了で撤退を余儀なくされる可能性があります。
法的なハードル: 「店舗」として貸し出されているため、民泊新法ではなく、旅館業法（簡易宿所）の許可を取得する必要性が高いでしょう。許可取得には多くの時間と費用がかかり、建物の構造や消防設備などの基準を満たすための改修が必要になることもあります。
築年数が古い: 築38年という年数は、老朽化による設備の不具合のリスクを伴います。特にエアコンなどの残置物は故障時の修理・交換費用を借り主が負担するため、予期せぬ出費が発生する可能性があります。

旅館業法の許可取得可能性: 物件が旅館業法の基準を満たしているか、京都市の担当窓口に事前相談し、許可取得の見込みを確認しましょう。
事業計画と資金繰り: 超高額な初期費用（敷金500万円+仲介手数料等）と月々の家賃90万円をどうやって回収するか、詳細な事業計画を立てる必要があります。
定期借家契約の再契約可能性: 契約満了後の再契約について、大家さんと事前に話し合い、書面で合意を得ておけると安心です。
内装や残置物の状態: 内見を複数回行い、エアコンや水回り設備の状態を念入りにチェックしましょう。築古物件のため、修繕が必要な箇所がないか確認することが重要です。

京都市東山区は、日本でも屈指の観光地であるため、民泊・宿泊施設の稼働率は非常に高い水準で推移しています。年間を通じて**60%〜80%**の稼働率は十分に狙えるでしょう。特に桜や紅葉のシーズン、年末年始などの繁忙期には、ほぼ100%の稼働率も現実的です。

家賃90万円という高額な固定費を前提に、宿泊単価を高く設定した場合の収益をシミュレーションします。

前提条件:
- 家賃: 900,000円
- 1泊あたりの宿泊単価: 100,000円（8人宿泊を想定）
- 運営費用（清掃費、消耗品、光熱費、WiFi代等）: 月200,000円
- 民泊サイト手数料: 売上の10%
- 年間営業日数上限: 180日（民泊新法）

※月間費用合計 = 家賃90万円 + 運営費用20万円 + 手数料（売上の10%）。年間利益は180日営業を前提とした試算です。低稼働率でも利益は見込めますが、敷金500万円を回収するには、高い稼働率を維持する必要があります。

高級感のある内装とサービス: 高額な家賃を正当化するため、内装は高級ホテル並みのクオリティに仕上げましょう。コンシェルジュサービスや、京都の伝統文化体験を手配するサービスなど、付加価値の高いサービスを提供することが重要です。
ターゲットを絞ったマーケティング: 富裕層や海外のハネムーン客など、高単価でも利用してくれる層に特化したマーケティングを展開しましょう。
多言語対応: インバウンド需要を最大限に取り込むため、多言語対応可能なスタッフを確保し、サービスを充実させましょう。
貸出プランの多様化: 旅館業法の許可が取れた場合、短期宿泊だけでなく、写真撮影やイベントスペースとして貸し出すなど、収益源を増やすことも有効な戦略です。

カテゴリ： kansai, kyoto