民泊物件 · 02日 8月 2025

築99年以上！長野県茅野市の古民家で民泊は儲かるか？メリットと厳しい現実

茅野北山テナント貸家 - ミニミニFC諏訪店(株)チンタイバンクが提供する賃貸物件情報

この物件は、家賃の安さや広さといったポテンシャルは素晴らしいものの、立地が民泊運営にとって非常に厳しいため、評価は低めです。観光客のほとんどが電車やバスを利用することを考えると、この立地は集客において致命的なハンデとなります。

【メリット】

古民家の魅力と清潔さ: 100年近い歴史を持つ建物でありながら、内部はリフォーム済みで非常に綺麗です。古民家の雰囲気を楽しみつつ、快適に過ごしたいゲストのニーズに応えられます。
広大な空間: 4LDK、130m²超という広さは、大人数での利用や長期滞在を希望するゲストに喜ばれます。
家賃が安い: この広さで家賃7.2万円は破格です。ランニングコストを抑えられる点は大きな強みです。

【デメリット】

致命的な立地: JR茅野駅から徒歩121分（2時間以上）、上諏訪駅から**徒歩210分（3時間半以上）**という立地は、公共交通機関を利用するゲストの集客をほぼ不可能にします。車を持たないゲストは、この物件を予約することはないでしょう。
建物の古さ: 内部は綺麗でも、築99年以上の建物は、断熱性能が低く、冬場は非常に寒い可能性があります。古民家の雰囲気を楽しむゲストでも、快適性が損なわれると低評価につながります。
インフラの確認: 古い建物であるため、インターネット回線や給排水設備が民泊運営に適しているか、内見で詳細を確認する必要があります。

長野県全体の民泊稼働率は、約35%前後と、全国的に見ても決して高い水準ではありません。この物件の立地を考慮すると、一般的な観光客をターゲットにするのは難しいため、安定した稼働率は20%以下と見ておくのが現実的です。

ここでは、家賃7.2万円の古民家を、厳しい稼働率で運営した場合のシミュレーションを行います。

年間経費:
- 家賃: 7.2万円 × 12ヶ月 = 86.4万円
- 敷金・礼金: 各7.2万円（初期費用）
- 水道光熱費・通信費: 約3万円 × 12ヶ月 = 36万円
- 消耗品費・清掃費・手数料: 年間約30万円
- 年間合計費用: 約152.4万円
年間収益:
- 想定稼働率: 20%
- 想定宿泊単価: 1泊20,000円
- 年間稼働日数: 365日 × 20% = 73日
- 年間収益: 20,000円 × 73日 = 146万円

【結果】 年間収益（146万円）から年間経費（約152.4万円）を引くと、年間で約6.4万円の赤字となります。初期費用や大規模修繕費などを考えると、この物件で民泊を運営するのは非常にリスクが高いと言えるでしょう。

この物件で利益を出すには、立地のデメリットを逆手に取り、ニッチなニーズを掘り起こす必要があります。

「車で来るゲスト」に特化: 駐車スペースが3台分ある点を最大限に活かし、車での移動を前提としたゲストのみをターゲットにします。
特定の趣味に特化: スキーや登山、キャンプなど、茅野市周辺で楽しめるアクティビティと組み合わせたプランを提供します。例えば、冬はスキー客向けに乾燥室を設けたり、夏はBBQセットをレンタルしたりするなど、付加価値を高めます。
古民家体験型の宿: 古民家の雰囲気を楽しみつつ、綺麗な設備で快適に過ごしたいゲスト向けに、囲炉裏体験や薪割り体験など、特別な体験を提供することで、高単価を狙います。
ワーケーション施設: 広々としたLDKをコワーキングスペースとして整備し、都会の喧騒から離れて仕事がしたいというニーズに応えます。

この物件は、内部が綺麗にリフォームされているという大きな強みがある一方、立地の不便さが最大の課題です。「民泊オーナー契約も可能」という言葉に安易に飛びつくのではなく、この立地でも集客できる明確なターゲットと戦略を立てられるか、じっくりと検討してから判断しましょう。

カテゴリ： hokuriku, nagano