物件情報
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【住所】兵庫県神戸市中央区小野柄通6
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【最寄り駅】JR東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩4分／阪急・阪神「神戸三宮」駅 徒歩2～4分
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【賃料】30万円
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【管理費】なし
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【敷金・礼金】各1ヶ月分
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【間取り】4DK（洋8×2、洋6×2、DK6）
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【専有面積】85㎡
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【築年月】1969年2月（築56年）
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【構造】鉄骨造 4階建ての2階部分
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【ペット可】小型犬可（頭数制限・賃料増加あり）
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【URL】物件詳細ページ
民泊適正評価
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立地：★★★★★
三宮駅徒歩圏内は全国的に見ても屈指の好立地。観光・ビジネス両面の需要あり。 -
広さ：★★★★☆
4DK・85㎡と家族連れやグループ旅行者に対応可能な十分な広さ。 -
賃料：★☆☆☆☆
月額30万円という賃料は、民泊運営で利益を出すには相当な稼働率と単価が必要。相場と比べてかなり割高。 -
築年数：★★☆☆☆
築56年の建物であり、表面リノベ済みとはいえ、水回りや構造面の老朽化リスクは無視できない。 -
設備・環境：★★★☆☆
周辺にスーパー・コンビニ・大学あり利便性は高いが、エレベーターなし・駐車場なし・2階という点がマイナス。
総合評価：2.5 / 5.0（辛口評価）
契約前に確認するポイント
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賃料に見合う収益が見込めるか（後述の想定収益を参照）
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民泊運営に対する貸主の正式な許可と条件の確認
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騒音・住民トラブルの懸念（ペット・飲食店が同建物に入居）
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老朽化した建物の設備トラブル対応体制
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消防・避難経路など、民泊運営に必要な法的条件を満たすか
周辺地域の平均稼働率（Airbnb等による参考値）
神戸市中央区（特に三宮周辺）は、観光・ビジネス需要ともに安定しており、月間稼働率は平均60〜75%程度と比較的高い水準を維持。ただし、大型イベントや連休による繁閑差が大きいため、オフシーズンの対策が求められます。
運営した場合の想定年間利益（Airbnb等で月20泊・1泊2万円の場合）
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月間売上：20泊 × 20,000円 ＝ 400,000円
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年間売上：4,800,000円
【想定支出】
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賃料：30万円 × 12ヶ月 ＝ 3,600,000円
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光熱費・Wi-Fi：月2万円 × 12 = 240,000円
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清掃・運営代行：月3万円 × 12 = 360,000円
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消耗品・保険・雑費：約 120,000円
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合計支出：約 4,320,000円
【想定年間利益】
約48万円（＝月4万円）
想定利益が低い理由と改善策
この物件は高立地であるものの、賃料が高額すぎるため、利益率が著しく低くなります。稼働率を80%以上、単価を2.5万円以上に引き上げるか、**長期滞在者向けのマンスリープラン（1ヶ月45〜50万円）**に切り替えるなどの戦略が求められます。
改善アイデア：
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外国人向けに「ペットOK・ファミリー向け」の長期滞在プランを強化
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高級志向で内装を差別化し、「神戸観光+美食体験」のコンセプトで販売
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リスティングを日本語・英語・中国語・韓国語に最適化して多国籍集客
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1部屋をサブリース型で貸し出す「部分貸し民泊」で柔軟に稼働調整
まとめ：投資としての難易度は高め
神戸・三宮という立地は抜群ですが、賃料30万円という設定が非常に重く、民泊初心者にとってはリスクが高い物件です。設備更新や差別化戦略を前提に、慎重な収支計画が求められるでしょう。民泊相談可の希少物件ではありますが、利益を出すには相当な工夫と経験が必要です。よって、「立地だけで飛びつくのは危険」と言わざるを得ません。