物件情報
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【住所】愛知県名古屋市中区金山3丁目
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【最寄駅】名城線「金山」駅 徒歩6分
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【賃料】148,000円
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【管理費】4,400円
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【敷金・礼金】なし／なし
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【保証金】3ヶ月（解約時2ヶ月分償却）
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【使用部分面積】83.05㎡（約25.12坪）
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【種別】貸店舗・事務所（RC造・1階）
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【築年月】1977年2月（築48年6ヶ月）
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【その他】飲食店可／民泊相談可／駐車場あり（月16,500円）
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【URL】物件詳細ページ
民泊適正評価
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立地：★★★☆☆
金山駅から徒歩6分と駅近ではあるものの、周辺は住宅街で視認性が低い。通行量も多くはなく、**“隠れ家”という表現は裏を返せば「目立たない・見つけにくい」**という意味にも。 -
広さ：★★★★☆
83㎡は一軒家型や多人数向けの民泊運営に十分な広さ。ただし、部屋割りやレイアウトの柔軟性がカギとなる。 -
賃料・初期費用：★★★☆☆
賃料は相場並みだが、保証金3ヶ月（約44万円）＋償却2ヶ月（約29.6万円）を考えると、退去時の負担が大きい。 -
築年数：★☆☆☆☆
築48年の建物。原状回復相談可とはいえ、老朽化・断熱・水回りのトラブルはリスク大。民泊用途に改修が必要になる可能性が高い。 -
用途・柔軟性：★★★★☆
民泊・飲食・事務所利用相談可という点は大きな魅力。住居兼用途変更可能物件としてのポテンシャルは高い。
総合評価：3.1 / 5.0（潜在力はあるが、リスク管理が不可欠）
契約前に確認するポイント
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民泊利用が建物所有者・管理組合から正式に承諾されているか
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消防法に基づく設備設置（誘導灯・消火器・避難経路確保）が可能か
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飲食・民泊による「用途変更」が行政上認められるか
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原状回復条件の具体内容（造作撤去の可否）
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騒音対策・近隣トラブルリスク（住宅街のためクレームが出やすい）
周辺地域の民泊稼働率
名古屋市中区は、観光・ビジネス両面の需要があるエリアで、稼働率はおおむね60～75%前後。ただし金山駅周辺は栄・名古屋駅と比べると劣後しており、単価を抑えて長期滞在向けを狙う戦略が効果的です。
想定年間利益（1泊12,000円・月20泊想定）
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月間売上：12,000円 × 20泊 ＝ 240,000円
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年間売上：2,880,000円
【支出試算】
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賃料＋管理費：152,400円 × 12 = 1,828,800円
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光熱費・Wi-Fi：月2万円 × 12 = 240,000円
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清掃・備品等：月2万円 × 12 = 240,000円
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固定資産税等（※建物所有ではないので基本不要）
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合計支出：約 2,308,800円
【想定年間利益】
約57万円（＝月約4.7万円）
利益が出にくい理由と改善案
課題
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隠れ家的な立地で集客に苦労
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内装改修の初期投資が必要になる可能性
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価格競争が激しい名古屋中心部に近く、宿泊単価が上げづらい
改善案
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**「古民家風×デザインリノベ」**で映える内装にし、SNS・写真映えで差別化
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ペット可民泊・長期滞在・ワーケーション向けに用途特化
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名古屋市内の小規模ライブイベント客・出張族をターゲットに絞り込む
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一部スペースを貸し会議室・サロン・カフェ営業と兼用するハイブリッド運用
まとめ：工夫次第で光るが、初心者には難易度高め
この物件は金山駅至近というポテンシャルを持ちながらも、築古・目立たない立地・用途変更リスクといった複数の課題を抱えています。
民泊初心者にはややハードルが高く、経験者が内装演出やターゲット設定を駆使して利益を引き出す上級者向け物件といえるでしょう。
収益化にはリスクヘッジと柔軟な運営戦略が必須。とはいえ「飲食店もOK」「民泊も相談可能」という条件の希少性は高く、うまく活用すれば“隠れ家”から“注目の宿”に変身させることも可能です。