物件情報
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所在地：北海道札幌市北区北二十八条西9丁目
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URL：物件詳細はこちら（OCN不動産）
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交通：札幌市南北線「北34条」駅 徒歩16分／JR札沼線「新川」駅 徒歩15分
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家賃：12.5万円
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管理費等：なし
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敷金・礼金：敷金2ヶ月／礼金なし
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面積：182.24㎡（約55坪）
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構造・築年数：木造2階建／1992年築（築33年）
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その他：一棟貸し／駐車場1台（車庫）付き／「民泊向き」と記載あり
民泊適正評価（5段階評価）
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立地評価：★★☆☆☆
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収益性：★★☆☆☆
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改装自由度：★★★★☆
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広さ・間取り：★★★★☆
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初期投資コスト：★★☆☆☆
総合評価：2.8 / 5.0（厳しめの採点）
契約前に確認するポイント
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立地の不便さ：地下鉄駅まで徒歩16分、JR駅も15分と観光客にはかなり不便。雪の多い札幌では特に徒歩距離の長さは致命的。バス便などの補足交通の有無も調査必須。
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築年数33年の建物状態：内装・設備が老朽化している可能性が高く、改装に多額の費用がかかるリスクあり。
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用途地域・消防法対応：用途地域が不明のため、宿泊施設としての営業が可能かを必ず行政に確認すべき。消防設備設置も費用と確認が必要。
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駐車場が1台のみ：レンタカー利用の観光客に対してはやや不足。周辺に月極駐車場があるか確認を。
周辺地域の平均稼働率（札幌市北区・民泊データより）
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平均稼働率：約45〜55％
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繁忙期（夏・冬休み、雪まつり期間中）は70％超えも
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閑散期（春・梅雨・10月など）は30〜40％まで落ち込む
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「北区」は中央区や南区に比べて宿泊需要が低く、競争力は弱め
運営した場合の想定年間利益
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1泊あたりの単価：8,000円（最大6人程度宿泊可能想定）
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稼働率：50％
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月間売上：8,000円 × 15泊 × 12ヶ月 ≒ 144万円
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年間売上：約144万円
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家賃：12.5万円 × 12ヶ月 = 150万円
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結果：赤字（マイナス6万円）＋水道光熱費・清掃費・手数料など別途必要
想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在向けにターゲットを変更：観光ではなく、出張者・研修生・病院付き添いの家族向けに月単位で貸す「マンスリーステイ型」への転換を検討。
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多目的活用との併用：広い面積を活かして一部をレンタルスペースやペットホテル、ネイルサロン等として活用し、複合収入源を設ける。
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改装による付加価値アップ：和モダンやログハウス風など、内装のテーマ性を高めてインバウンド需要を狙う。ただし初期投資に注意。
まとめ（正直な評価）
広さや一棟貸しの自由度は魅力的ですが、築年数・立地・周辺需要を踏まえると、「民泊向き」とは言いがたい物件です。家賃も12.5万円と、北区エリアの宿泊需要からすると高めの設定。よほど強力なコンセプトでリノベーションできる方、または他の収益用途を組み合わせられる上級者向け物件と言えるでしょう。初心者が「安易に民泊を始めるにはリスクが大きい」と言わざるを得ません。