物件情報
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所在地：北海道小樽市長橋5丁目
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URL：物件詳細（ジモティー）
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最寄り駅：JR函館本線「小樽駅」
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家賃：5万円（※民泊利用時は割増の可能性あり）
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敷金・礼金：敷金1ヶ月、礼金なし
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構造：木造2階建
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面積：約159㎡（1階81.81㎡／2階約77㎡）
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間取り：1階・2SLDK（浴室あり）、2階・2SLDK（浴室なし）
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設備：1・2階にキッチン・トイレあり
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備考：DIY可（仕上げ材のみ）、ペット可（原則2頭まで）、民泊利用相談可、直接契約（仲介手数料不要）
民泊適正評価（5段階評価）
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立地評価：★★☆☆☆（小樽駅からやや遠い）
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収益性：★★★☆☆（家賃は格安だが集客不安）
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改装自由度：★★★☆☆（DIY可能だが一部制限あり）
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建物の快適性：★★☆☆☆（2階に浴室なし）
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初期投資のハードル：★★★★☆（低家賃・仲介手数料なし）
総合評価：2.8 / 5.0（挑戦者向け）
契約前に確認するポイント
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民泊利用時の家賃増額条件：具体的な割増額が明示されていないため、運営前に必ず家主と詳細を詰めておくべき。
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最寄り駅からの距離と交通手段：JR小樽駅からの距離・バス便・観光客のアクセス手段を事前に調査。
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2階に浴室がない点の影響：2世帯利用を想定する場合に水回りの快適性が劣る。リフォームの可能性も検討すべき。
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許認可と消防法対応：戸建て民泊として合法的に運営するためには、用途地域や消防設備の対応が必要。
周辺地域の平均稼働率（小樽市エリア）
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平均稼働率：45〜55％（札幌より低め）
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観光シーズン（夏季・冬季）には上昇傾向あり
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長橋エリアは観光中心地からやや離れているため、中心部と比較して稼働率は劣ると想定
運営した場合の想定年間利益
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宿泊単価：8,000円（最大4〜6人想定）
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稼働率：45％（観光動線外エリア）
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月間売上：8,000円 × 14泊 = 約11.2万円
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年間売上：約134万円
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年間家賃：5万円 × 12ヶ月 = 60万円
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粗利：約74万円／年（運営コスト別途）
※民泊用のリフォーム費用・備品・清掃・光熱費・予約サイト手数料などが年30〜40万円ほどかかると仮定すると、年間純利益は約30〜40万円と想定
想定利益が低い場合の改善アイデア
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2階をマンスリーマンション用途に：浴室がなく短期民泊に不向きな2階は、家具付きの長期滞在向け住居として賃貸。収入の分散と安定を狙う。
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ワーケーション需要を取り込む：自然環境を活かし、都市型リモートワーカーやアーティスト向けの“暮らす宿”をテーマに。
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地元体験型コンテンツを組み込む：観光地から離れている分、「地元の暮らし体験」が売りになる可能性。釣り体験やローカル料理教室などをセット販売。
まとめ（率直な評価）
家賃5万円という破格の条件は大きな魅力ですが、観光地中心部からの距離・建物の水回り設備・浴室の不備など、そのままでは民泊運営に不向きな点も目立ちます。DIY可能であることを活かし、用途やターゲットを柔軟に工夫する必要があります。
民泊を始めてみたい方には、「小さく試してみる」には適したチャレンジ物件とも言えますが、収益化を本気で目指すには改装・戦略面での工夫が必須です。