物件情報
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所在地：愛知県名古屋市西区花の木2丁目
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URL：物件詳細はこちら（OCN不動産）
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交通：名古屋市鶴舞線「浄心」駅 徒歩6分／「浅間町」駅 徒歩11分
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家賃：33万円
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敷金・礼金：敷金なし／礼金1ヶ月
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保証金：通常3ヶ月（民泊利用時は5ヶ月）→ 165万円
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使用部分面積：221.38㎡（約67坪）
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土地面積：133.41㎡
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構造・築年数：RC造3階建／1962年築（築62年8ヶ月）
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その他：バス・トイレ別、南向き6.0m道路接道、隣地駐車場（縦列3台）月4万円、用途地域：近隣商業地域
民泊適正評価（5段階評価）
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立地評価：★★★☆☆（駅近だが観光地ではない）
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収益性：★☆☆☆☆（家賃・保証金が重い）
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改装自由度：★★★★☆
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建物の老朽度：★☆☆☆☆（築60年以上）
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初期投資のハードル：★☆☆☆☆（保証金＋リノベ費用）
総合評価：2.2 / 5.0（かなり厳しめ）
契約前に確認するポイント
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老朽化による改修コスト：築62年のRC造という点で、内装だけでなく電気・水回り・外壁などに大きな改修費が必要となる可能性あり。
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用途地域は「近隣商業」：民泊用途自体は合法にできる可能性が高いが、消防法・建築基準法による制限への対応が必要。
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保証金が非常に高額（5ヶ月＝165万円）：初期費用が重く、資金に余裕のある投資家向け。
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周辺需要の見極め：観光エリアではないため、長期滞在・出張・病院付き添い客などターゲットを明確にする必要あり。
周辺地域の平均稼働率（名古屋市西区・民泊関連データより）
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稼働率：約40〜50％（短期宿泊メイン）
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名古屋駅圏からやや外れる西区では、中央区や中村区に比べて需要はやや低め
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ビジネスホテルやウィークリーマンションとの競合も多く、差別化が重要
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊単価：10,000円（最大10人程度収容想定）
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稼働率：45％（名古屋西区想定）
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月間売上：10,000円 × 14泊 × 12ヶ月 ≒ 168万円
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年間売上：約168万円
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家賃：33万円 × 12ヶ月 = 396万円
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赤字：約228万円／年（初期改装費＋光熱費・清掃費別）
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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1棟まるごとリノベしてテーマ型宿に：昭和レトロ・インバウンド向けゲストハウスとしてリノベし、唯一無二の施設に。インスタ映え重視で宿泊単価アップを狙う。
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民泊＋レンタルスペースのハイブリッド型：日中はキッチンスタジオや会議室、撮影スタジオとして貸し出し、副収入を確保。
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企業研修・合宿向け長期貸し：短期ではなく長期滞在に対応し、安定稼働を目指す。
まとめ（率直な評価）
名古屋市内、かつ駅徒歩圏の一棟貸しRC物件という魅力はあるものの、「家賃33万円」「保証金165万円」「築62年」「観光エリア外」と、民泊ビギナーには非常に厳しい条件です。
高額な初期投資と稼働率の低さを補うには、明確なターゲットと差別化戦略が必須。企画力と資金力を持った上級者でなければ、赤字に転落するリスクが非常に高いため、契約前に慎重な検討をおすすめします。