【物件情報】
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URL：物件詳細はこちら
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所在地：〒943-0825 新潟県上越市東本町5-2-12
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アクセス：妙高はねうまライン 高田駅 徒歩30分
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家賃：40,000円（共益費・管理費なし）
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敷金・礼金：なし
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間取り：8K（木造2階建）
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駐車場：無料（3台以上可）
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特徴：DIY自由・ペット可・外国人/生活保護相談可・民泊利用可
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設備：エアコン2台、庭付き、都市ガス、水洗トイレ（浄化槽）、セルフ内見対応
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注意事項：雨漏りあり、浴槽なし、修繕は入居者負担、駅遠
【民泊適正評価】
総合評価：★☆☆☆☆（1.5/5）
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立地：★☆☆☆☆
高田駅から徒歩30分という距離は観光客には厳しく、公共交通機関の利便性が極めて低いため、車でのアクセスが必須です。 -
物件状態：★☆☆☆☆
浴槽がなく、雨漏りあり。基本的な生活機能を維持するには初期の修繕が必須です。現状有姿での貸出で修理義務は全て入居者。民泊運営前に大幅なリフォームが必要となる可能性大。 -
費用面：★★★☆☆
家賃が安く、初期費用無料という点は魅力。しかし退去時の解約金や修繕コストを考慮すると、予想以上の出費があるかもしれません。 -
活用自由度：★★★★☆
DIY自由、店舗・民泊・住居すべて可という自由度の高さは大きな利点です。
【契約前に確認するポイント】
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雨漏りや老朽箇所の状態、DIYにかかるコスト
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浴室の設置可否（公衆浴場との距離や費用含め）
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近隣住民との関係（民泊への理解があるか）
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駐車場の利用制限有無（台数や来客用）
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高田駅・観光地・温泉地などへの距離と交通手段の確認
【周辺地域の平均稼働率】
2024年時点での上越市周辺のAirbnb掲載物件の平均稼働率は**約35〜45%**程度。観光都市ではないため、安定した宿泊需要を見込むのは難しいです。繁忙期（夏の高田公園イベント、花火大会など）は一時的に需要が高まるものの、通年で稼働率を保つには独自の工夫が必要です。
【運営した場合の想定年間利益】
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想定宿泊料金：1泊5,500円
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想定稼働率：35%
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年間営業日数：365日 × 0.35 = 約128泊
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売上：約70万円
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固定費（家賃・光熱費・清掃など）：約55万円
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利益見込み：約15万円/年
※リフォーム費・家具費用・修繕費などの初期投資は別途必要。初年度は赤字になる可能性も。
【利益が低い場合の改善アイデア】
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「長期滞在向け格安貸し」にシフト
観光民泊ではなく、1週間以上の長期出張者・ワーケーション滞在者向けの格安物件として訴求すれば、稼働率を安定させられる可能性があります。 -
地域体験型プランを提供
囲碁クラブの名残を活かし、「囲碁体験民泊」など地域と連携したユニークなテーマを設定すれば、集客面で差別化可能です。 -
DIY・セルフリノベーションを動画で発信
内装改修の過程をSNSやYouTubeで発信し、“DIY民泊”として話題性を持たせる手法も考えられます。
【まとめ】
上越市東本町の「元囲碁クラブ」物件は、一見するとコストパフォーマンスに優れた物件に見えます。しかし、民泊として運用するには、駅からの距離、老朽化、修繕負担、浴室の不在など多くのハードルが存在します。安易に飛びつくのではなく、地域需要・修繕計画・運営方針を慎重に検討した上で判断する必要があります。
ただし、発想次第では他にないユニークな宿泊施設として再生できるポテンシャルも秘めている物件です。民泊経験者やDIY好きの方なら、チャレンジしてみる価値があるかもしれません。