物件情報：
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【物件名】ラレーブ中葛西
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【所在地】東京都江戸川区中葛西2丁目
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【アクセス】東京メトロ東西線「葛西駅」徒歩15分／都営新宿線「一之江駅」徒歩20分
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【賃料】月額1,650,000円（管理費：110,000円）
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【敷金】5ヶ月（礼金なし）
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【面積】584.65㎡（約177坪）
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【構造・階数】RC造 4階建
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【築年月】1993年2月（築32年）
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【特徴】一棟貸し・民泊可・飲食店可・角部屋・最上階・エレベーターあり・駐車場2台（無料）
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【詳細URL】https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987089459/00030204/x06987089459.html
民泊適正評価：★★☆☆☆（2/5）
メリット：
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民泊許可あり（用途地域要確認）
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建物が広いため、多人数対応や団体向け施設として展開可能
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飲食併設型ホステルなどの多目的活用が視野に入る
デメリット：
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家賃が高すぎる（月165万円）
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葛西駅から徒歩15分とアクセスがやや不便（キャリーケース移動には不向き）
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築年数が32年と古め
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単なる宿泊施設としての運用では、採算が合わない可能性が高い
契約前に確認するポイント：
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建物用途地域と民泊運営の法的制限（用途地域により民泊不可の場合あり）
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消防法上の制限（収容人数が多くなると法令対応の負担が増加）
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水回り・エアコン等の設備状態（経年劣化が想定される）
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近隣住民や管理組合とのトラブルの可能性（クレームリスク）
周辺地域の平均稼働率：
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江戸川区の簡易宿所型民泊の平均稼働率は 40〜50％前後（平時）
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集客力の強い葛西臨海公園や舞浜からは距離があり、観光需要は限定的
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ビジネス出張の滞在先としてはやや中途半端な立地
運営した場合の想定年間利益：
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想定平均宿泊単価：8,000円/泊（1部屋）
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想定最大客室数：10部屋（1フロア2〜3部屋前提）
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想定稼働率：45%
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年間売上：約1,314万円（8,000円×10部屋×0.45×365日）
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年間家賃支出：1,980万円（165万円×12ヶ月）
年間赤字： 約666万円（人件費・光熱費・清掃費など含まず）
想定利益が低い場合の改善アイデア：
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飲食店やカフェを併設し、テナント収入を得る
→ 1階を賃貸に出すことで、月30〜50万円程度の家賃収入を得られる可能性 -
多目的レンタルスペースとして併用
→ ダンススタジオ、写真スタジオ、撮影スペース、イベントスペースなどの時間貸しを導入 -
外国人団体旅行者向けホステル化
→ 立地的にディズニーランド（舞浜）から車で約15分圏。大型バス対応で団体受け入れを目指す。 -
コワーキング併設型ホステル
→ リモートワーカーや長期滞在者向けに個室+コワーキングスペースを設置
まとめ：
この物件は、民泊可でありながらも、家賃が非常に高く、単独の民泊運営では利益を出すのが極めて困難です。立地も葛西駅から徒歩15分と中途半端なため、訪日観光客のニーズを満たしにくい点も難点。民泊専業での運営を検討するよりも、複合施設として多用途展開を前提にした事業計画が必要です。安易な運営開始は赤字を招くリスクが高く、慎重な収支計画と柔軟な運営スタイルが求められる物件と言えるでしょう。