物件情報
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【所在地】兵庫県加古川市加古川町中津796-21
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【交通】JR加古川線「日岡駅」徒歩11分
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【建物面積】60.61㎡（4DK）
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【構造】木造2階建
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【築年数】築51年（1973年12月築）
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【家賃】46,000円
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【管理費】4,000円
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【敷金/礼金】なし
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【民泊利用】相談可
民泊適正評価（5段階評価）
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立地：★★☆☆☆
駅から徒歩11分と若干遠く、観光拠点としては不便。加古川市自体も観光資源が乏しいため、地元観光目的での宿泊需要は限定的。 -
建物状態：★☆☆☆☆
築51年で老朽化の懸念あり。リフォーム中とのことだが、観光客が好む「清潔感」や「設備の新しさ」にどこまで対応できるかは不明。 -
設備柔軟性：★★★☆☆
DIYやペット、多国籍対応など多様な用途に対応しており、柔軟性は高い。ただし、プロパンガスのため光熱費は高め。 -
初期費用：★★★★★
条件次第で初期費用無料は大きな魅力。運転資金を設備や内装に回せる可能性がある。 -
収益性：★★☆☆☆
競争力ある価格設定は可能だが、集客力が弱く高稼働率は見込みにくい。
契約前に確認するポイント
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リフォーム内容と範囲：築年数が古いため、給排水管や電気系統などのインフラ更新がされているかを要確認。
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近隣住民との関係性：民泊は地域との摩擦を起こしやすいため、周囲の住民の理解が得られるかが重要。
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プロパンガスの契約条件：都市ガスと比べてコストが高いため、運営経費に直結する。
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民泊用途に関する許可・制限：自治体の民泊条例に照らし合わせ、営業可能かどうかを行政に確認必須。
周辺地域の平均稼働率（兵庫県加古川市近郊）
民泊運営サイト（AirDNAなど）のデータによると、加古川市および近隣エリアの平均稼働率は約35〜45％程度。観光都市と比較すると非常に低く、閑散期はほぼ稼働しないリスクも高いです。
運営した場合の想定年間利益（概算）
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平均宿泊単価：5,000円/泊
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平均稼働率：40％
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年間宿泊数：約146泊
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年間売上：約73万円
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家賃・管理費：月額5万円×12ヶ月＝60万円
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光熱費・消耗品・清掃等：約月1.5万円×12ヶ月＝18万円
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年間収支：73万円 - 78万円 ＝ ▲5万円（赤字）
想定利益が低い場合の改善アイデア
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外国人長期滞在者向けの簡易宿所運用：在留資格を持つ外国人や技能実習生向けのウィークリー・マンスリー契約に切り替え、稼働率を安定化。
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生活保護・福祉関係者向けの短期住居：一時保護やシェルター代替として行政機関と連携した運用。
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ペット連れ専用宿として特化：大型犬・多頭飼育可の希少性を生かし、ペット可民泊として強く打ち出す（地域競合が少ない可能性あり）。
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動画クリエイター向けレンタルハウス：昭和レトロな内装を生かしたロケ撮影用スペースとしての時間貸し活用。
まとめ
一見魅力的に見える「初期費用無料」の4DK戸建て物件ですが、築年数・立地条件・地域需要を冷静に見極めると、民泊としての単純運用はややリスクが高い印象です。運営する場合は、用途を一般観光客に絞らず、特定ニーズ（ペット連れ・外国人滞在・福祉関係）に対応するなど、戦略的な活用が必要です。